Guía de Clerk para litis sobre derechos registrados (inmobiliario)

Esta guía es para el abogado que defiende un certificado de título contra otro título o contra una venta que su cliente no firmó. Al final tienes la demanda en nulidad y cancelación con sus citas leídas y comprobadas.

El caso tipo

Tu cliente tiene un certificado de título. Pide una certificación del estado jurídico y descubre que el inmueble pasó a nombre de otra persona por una venta que él dice no haber firmado. Después de esa venta hubo otra, con hipoteca, y el acreedor es un banco. Hay que demandar la nulidad de la venta y la cancelación de los asientos que nacieron de ella. La contraparte alegará que es tercer adquiriente de buena fe, que la acción prescribió y que no probaste la falsedad.

Antes de empezar

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• Cómo usarlo como un abogado que lo domina: la guía de buenas prácticas.

Las normas procesales que mandan

Etapa	Regla	Norma
Competencia	Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son los únicos competentes para las litis sobre derechos registrados. La acción se inicia ante el tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.	Ley 108-05, art. 29
Notificación de la demanda	La demanda se notifica por acto de alguacil.	Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. 787-2022), art. 48
Plazo para probar la notificación	El demandante deposita la constancia de notificación dentro de la octava franca desde el depósito de la demanda. Hasta entonces el tribunal no fija audiencia.	Ley 108-05, art. 30 y párr. I; Res. 787-2022, arts. 130 y 131
Perención	Corre por la inactividad de tres años. Mientras no se deposite el acto, el juez no realiza trámite y solo puede esperar la perención.	Ley 108-05, art. 38; Res. 787-2022, art. 131, párr. IV
Anotación de la litis	Recibido el acto de alguacil, el tribunal lo comunica al Registro de Títulos para las anotaciones. En litis sobre derechos registrados, el Registro de Títulos solo anota o cancela un asiento cuando el tribunal apoderado lo ordena de forma expresa y escrita.	Res. 787-2022, art. 132; Reglamento General de Registro de Títulos (Res. 788-2022), art. 139
Levantar la anotación	El juez de los referimientos puede levantarla en los casos que el reglamento enumera.	Res. 787-2022, art. 132, párr. III
Cancelación del asiento	Al decidir, el tribunal ordena la cancelación del asiento.	Res. 787-2022, art. 132, párr. IV
Presunción del registro	El registro es constitutivo y convalidante. Su contenido se presume exacto y la presunción no admite prueba en contrario, salvo la revisión por error material o por fraude.	Ley 108-05, art. 90
Derechos ocultos	No hay derechos, cargas ni gravámenes ocultos no registrados, salvo los de Aguas y Minas.	Ley 108-05, art. 90, párr. II
Apelación	Ante el Tribunal Superior de Tierras del departamento del tribunal que dictó la sentencia. Se interpone por declaración escrita motivada en la Secretaría del tribunal de jurisdicción original.	Ley 108-05, art. 80
Plazo de apelación	Treinta días contados desde la notificación de la sentencia por acto de alguacil.	Ley 108-05, art. 81
Casación	Contra la decisión del Tribunal Superior de Tierras, conforme a la ley de casación. Veinte días hábiles desde la notificación, con aumento por distancia.	Ley 108-05, art. 82; Ley 2-23, art. 14
Ley 51-07	Modifica los arts. 2, 11, 12, 15, 16, 17, 41, 42, 108, 109, 110, 111 y 123 de la Ley 108-05. No toca los arts. 80, 81, 82, 86 ni 90, así que los plazos de apelación y de revisión siguen como en la Ley 108-05.	Ley 51-07, arts. 1 a 8
Revisión por fraude	Impugna la sentencia obtenida con fraude en el saneamiento. Se interpone ante el Tribunal Superior de Tierras, en un plazo no mayor de un año después de expedido el certificado de título.	Ley 108-05, art. 86
Tercero de buena fe y revisión	No se reputa tercer adquiriente de buena fe quien adquiere durante el plazo de la revisión por fraude.	Ley 108-05, art. 86, párr. III
Prescripción	Las acciones reales y personales prescriben a los veinte años.	Código Civil, art. 2262
Buena fe	Se presume siempre. Prueba lo contrario quien lo alega.	Código Civil, art. 2268

Paso 1. La pregunta

Pídele esto a tu agente:

Mi cliente tiene el certificado de título del inmueble. Apareció otro título derivado de una venta que él no firmó, y después una segunda venta con hipoteca a favor de un banco. Voy a demandar la nulidad de las ventas y la cancelación de los asientos ante el Tribunal de Tierras. Busca en la Tercera Sala de la Suprema Corte, materia Tierras e Inmobiliaria, los criterios sobre tercer adquiriente de buena fe, prescripción de la acción en nulidad, falsedad de firma con prueba pericial y simulación. Lee cada sentencia antes de citarla y dime qué decidió.

Paso 2. Los criterios que importan

Tercer adquiriente de buena fe. Se presume y se prueba la mala fe. «En cuanto al agravio relativo a la supuesta violación del artículo 1599 del Código Civil por no declarar la nulidad de la venta de cosa ajena, la decisión impugnada se ajusta a derecho, pues en materia de inmuebles registrados dicha nulidad no opera automáticamente frente a terceros, en tanto el ordenamiento protege la buena fe y la publicidad registral como pilares de la seguridad jurídica inmobiliaria. Conforme al artículo 2268 del Código Civil, la buena fe se presume y corresponde a quien la impugna probar lo contrario. La jurisprudencia de esta Suprema Corte ha establecido que no basta con evidenciar la irregularidad del título del vendedor, sino que es necesario acreditar la mala fe del adquiriente, entendida como conocimiento efectivo de los vicios del título» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-25-3231 de fecha 30 de septiembre de 2025, párr. 17. Abrir la sentencia

Tercer adquiriente de buena fe. Quien compra después del certificado. «[…] Esta Suprema Corte ha reiterado que la mala fe del vendedor no se transmite al comprador y que la nulidad de la venta de cosa ajena requiere prueba específica de la mala fe del adquiriente. Asimismo, se ha establecido que, desde el momento en que un tercero adquiere un inmueble o derechos sobre el mismo después de haberse expedido el certificado de título correspondiente a favor de su causante, debe ser considerado incuestionablemente como un tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso. Cabe precisar que el sistema registral inmobiliario de la República Dominicana se presume exacto y que el derecho que figura registrado a favor de un particular existe y le pertenece, haciendo que ese derecho sea legítimo; por lo tanto, los derechos así adquiridos no pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros, lo cual no fue probado en este caso.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-25-3231 de fecha 30 de septiembre de 2025, párr. 19. Abrir la sentencia

Tercer adquiriente de buena fe. Protección de la ley registral. «En cuanto al tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe, esta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia ha mantenido el criterio constante, de que la ley de Registro Inmobiliario protege de manera especial a los terceros adquirientes a título oneroso y de buena fe de un terreno registrado, en virtud de la creencia plena y absoluta que han tenido frente a un certificado de título que le ha sido mostrado; que desde el momento en que un tercero adquiere un inmueble o derechos en el mismo después de haberse expedido el certificado de título correspondiente a favor de su causante, debe ser considerado incuestionablemente como un tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-24-0456 de fecha 27 de marzo de 2024, párr. 15. Abrir la sentencia

Tercer adquiriente de buena fe. Cómo se destruye: la litis ya inscrita. «[…] Es criterio de esta Tercera Sala que, según el párrafo II del artículo 90 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, sobre inmuebles registrados no pueden existir derechos ocultos que no hayan sido debidamente registrados, por lo que no le es oponible a tercer adquiriente de buena fe ningún derecho no inscrito; sin embargo, no puede reputarse la buena fe del adquiriente cuando al momento del registro del derecho, ya se encontraba inscrita en el inmueble una litis, pues la inscripción tiene por efecto hacer oponible a todo el mundo de las actuaciones que se ejecutan en el inmueble, en tanto las litis inscritas son oponibles a todo el mundo, aun cuando no se encuentren anotadas en el duplicado del dueño del certificado de títulos.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-22-1224 de fecha 16 de diciembre de 2022, párr. 13. Abrir la sentencia

Prescripción de la acción en nulidad. Punto de partida. «En cuanto a los alegatos del cómputo del plazo de prescripción, tal como estableció el tribunal a quo, debe computarse desde la fecha de inscripción ante el Registro de Títulos del acto cuya nulidad solicitaba la parte recurrente, pues el objetivo del registro es dar publicidad a las actuaciones y hacerlas oponibles a todos. Es criterio jurisprudencial que el punto de partida para la prescripción en materia inmobiliaria es la fecha de la recepción por las autoridades competentes del documento traslativo del derecho de propiedad que va a ser objeto de registro. En materia inmobiliaria resultan aplicables las disposiciones del artículo 2262 del Código Civil, pues aun cuando el derecho de propiedad es imprescriptible, esto no se aplica al derecho de accionar en impugnación contra actos o resoluciones que dan origen a un nuevo derecho registrado, pues la prescripción extintiva procura sancionar la falta de interés por no accionar en un tiempo determinado; motivo por el cual el cálculo del plazo realizado por el tribunal a quo para establecer que había prescrito el tiempo para accionar en justicia contra la resolución de determinación de herederos de fecha 2 de septiembre de 1993, resulta correcto y ajustado al derecho, sin incurrir en la violación alegada.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-23-0103 de fecha 31 de enero de 2023, párr. 15. Abrir la sentencia

Saneamiento y cosa juzgada. La sentencia de saneamiento solo se ataca por revisión por causa de fraude. «En esas atenciones, es preciso resaltar que ha sido juzgado por esta Tercera Sala lo siguiente que la jurisprudencia pacífica ha establecido que la revisión por causa de fraude es la única vía abierta para hacer revocar los efectos de un saneamiento; que no procede interponer una litis sobre derechos registrados, la cual solo se concreta cuando surgen contestaciones por negocios jurídicos celebrados después del saneamiento que culminó con el derecho registrado, amparado en un certificado de título; que cuando se cuestiona el registro de un derecho de propiedad en virtud de un proceso de saneamiento, como ocurre en la especie, la acción que ha sido configurada por la ley que rige la materia para impugnarla, es la revisión por causa de fraude, independientemente de que la misma haya sido dictada a favor de los reclamantes y que no se alegue la existencia de fraude como aduce la parte recurrente, dado que lo predominante en el caso, es que su voluntad de que se expidiera el certificado de título resultante del saneamiento en cuestión, a favor de la parte hoy recurrida, Onnairys Coats Ramón varió, tal y como expresa la parte hoy recurrente en su memorial de casación, por tanto, sus pretensiones de que se le restituyera el derecho de propiedad en el inmueble en cuestión, en su calidad de sucesores de la reclamante originaria, debieron ejercerlas por la vía del recurso excepcional de la revisión por causa de fraude y no como una litis, como aconteció, así las cosas, procede desestimar los agravios examinados.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-23-0249 de fecha 28 de febrero de 2023, párr. 22. Abrir la sentencia

Simulación. Se prueba por todos los medios. «Ha sido juzgado que la simulación es un acto aparente que se hace ostensible, mediante el cual se disimula el verdadero negocio jurídico que han realizado las partes, el cual en ocasiones se consigna en un contraescrito que establece la auténtica voluntad de los contratantes. La simulación tiene como propósito evadir un obstáculo creado por el derecho o defraudar a terceros. Respecto de la prueba de la simulación en los contratos, es criterio reiterado que su prueba puede ser realizada por todos los medios, sobre todo porque no siempre será necesario que las partes redacten un único acto denominado contraescrito, pudiéndose materializar mediante la adopción de diversas modalidades.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-23-1477 de fecha 15 de diciembre de 2023, párr. 22. Abrir la sentencia

Falsedad de firma y prueba pericial. Quién es tercero. «Resulta útil señalar que cuando se habla de un tercero frente a un acto simulado, se refiere a un sujeto que no formó parte de la convención, sino que fue hecha para defraudarlo a él (tercero); que en este caso, quien demanda la simulación del acto de venta, figura como vendedora, y conforme con la experticia caligráfica valorada por el tribunal a quo, la cual no ha sido refutada, la firma plasmada en el referido acto de venta corresponde a la de Juana Rodríguez, por lo que no puede ser considerada como un tercero en la indicada operación de venta, cuya nulidad persigue.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-23-1477 de fecha 15 de diciembre de 2023, párr. 23. Abrir la sentencia

Paso 3. Abre la sentencia

Cada cita trae su enlace. Ábrelo y busca el párrafo en el PDF antes de copiarlo. Comprueba tres cosas. Que el párrafo lo dice la Sala y no el tribunal de alzada transcrito. Que el número de párrafo coincide. Que el fallo es el que dice la guía: todas las sentencias de arriba rechazan el recurso de casación y dejan firme la decisión del Tribunal Superior de Tierras.

Paso 4. La que va en contra

La sentencia SCJ-TS-25-3231 es el caso más parecido al tuyo y es adverso. La demanda pedía la nulidad de una venta por falsificación de firma (párr. 14). La alzada tuvo por establecido, con una experticia caligráfica del INACIF, que la firma no correspondía a la de la vendedora (párr. 15, que transcribe la sentencia del Tribunal Superior de Tierras). Aun así, la Tercera Sala rechazó la casación contra la sentencia del Tribunal Superior de Tierras y el adquiriente siguiente quedó protegido. La Sala dijo que la nulidad de la venta de cosa ajena no opera automáticamente frente a terceros y que hay que probar la mala fe del adquiriente. Tu escrito tiene que probar el conocimiento efectivo del vicio, no solo la irregularidad del título del vendedor.

Pídele a tu agente: «Busca las sentencias de la Tercera Sala que hayan destruido la buena fe del adquiriente y dime con qué pruebas». La que sí da una vía es SCJ-TS-22-1224: una litis inscrita antes del registro de la compra impide reputar la buena fe. Por eso importa inscribir la litis cuanto antes.

Paso 5. El escrito

Pídele a tu agente: «Redacta la demanda en nulidad de venta y cancelación de asientos. Usa solo las citas que leíste en esta conversación, con su sentencia y su párrafo.». Después revisa a mano cada cita contra el PDF.

Defensas de la contraparte

El tercer adquiriente de buena fe.

• Qué alega: que compró después de expedido el certificado y que el registro es exacto.
• Qué ha dicho la Suprema: la buena fe se presume y quien la impugna prueba la mala fe (SCJ-TS-25-3231, párr. 17 y 19; SCJ-TS-24-0456, párr. 15).
• Cómo se responde: con la litis ya inscrita (SCJ-TS-22-1224, párr. 13) y con prueba del conocimiento del vicio. No se reputa de buena fe quien adquiere durante el plazo de la revisión por fraude (Ley 108-05, art. 86, párr. III).

La prescripción.

• Qué alega: que pasaron veinte años desde la inscripción del acto.
• Qué ha dicho la Suprema: el plazo corre desde la inscripción en el Registro de Títulos y se aplica el artículo 2262 del Código Civil (SCJ-TS-23-0103, párr. 15).
• Cómo se responde: calcula el plazo con la fecha de inscripción que consta en el Registro de Títulos y demanda antes de que venza.

La firma y la prueba pericial.

• Qué alega: que la firma es auténtica y que el registro prueba la venta.
• Qué ha dicho la Suprema: con una experticia caligráfica no refutada que atribuía la firma a la vendedora, la Sala concluyó que ella no era tercero frente a la venta que pedía anular (SCJ-TS-23-1477, párr. 23).
• Cómo se responde: la Sala tomó en cuenta que la experticia «no ha sido refutada» (párr. 23). La prueba pericial se discute ante los jueces del fondo.

La falta de calidad y la cosa juzgada.

• Qué alega: que el demandante no tiene calidad para litigar, o que el derecho ya fue decidido en un saneamiento.
• Qué ha dicho la Suprema: sobre la calidad no tenemos un criterio de la Sala leído (ver el aviso de vacíos). Sobre la cosa juzgada, lo decidido en un saneamiento solo se ataca por revisión por causa de fraude. La litis sobre derechos registrados se concreta cuando surgen contestaciones por negocios jurídicos celebrados después del saneamiento (SCJ-TS-23-0249, párr. 22).
• Cómo se responde: funda la litis en negocios posteriores al saneamiento, como la venta que tu cliente no firmó (SCJ-TS-23-0249, párr. 22). Si lo que atacas es el saneamiento, la vía es la revisión (Ley 108-05, art. 86).

La simulación.

• Qué alega: que el acto es un préstamo disfrazado de venta.
• Qué ha dicho la Suprema: se prueba por todos los medios (SCJ-TS-23-1477, párr. 22).
• Cómo se responde: el tercero frente a un acto simulado es quien no formó parte de la convención. Quien figura como parte del acto no puede considerarse tercero (SCJ-TS-23-1477, párr. 23).

Aviso. Los vacíos de esta guía

Tómalo en consideración antes de litigar. En estos puntos no encontramos un criterio del tribunal leído y comprobado. Hay vacíos, y la jurisprudencia puede no haberse pronunciado todavía. No los lleves al escrito sin leer antes la sentencia que los resuelva.

• La falta de calidad para incoar la litis. El único párrafo leído (SCJ-TS-23-1435, párr. 16) cuenta lo que comprobó el Tribunal Superior de Tierras y desestima el medio. No fija un criterio de la Sala.
• Qué prueba, además de la litis inscrita, destruye la buena fe del adquiriente. No leímos una sentencia de la Sala que la haya tenido por destruida con otras pruebas.
• La cosa juzgada como medio de inadmisión frente a una litis entre ventas posteriores, sin saneamiento de por medio.
• La inadmisibilidad por no haber inscrito la litis.
• El punto de partida del plazo de un año de la revisión por causa de fraude. La Ley 108-05, art. 86, dice «después de expedido el certificado de título», pero no leímos el considerando de la Sala que lo resuelva.
• La competencia del Tribunal de Tierras cuando el título se discute junto con una hipoteca.
• La prescripción cuando el demandante alega que se enteró del acto después de su inscripción. La Sala ha computado el plazo desde el registro, pero no leímos una sentencia suya que resuelva ese punto de forma expresa.

Empieza

Pídele a tu agente que lea los artículos 29, 30, 80, 81 y 86 de la Ley 108-05 y que arme el calendario de tu caso con las fechas de notificación. Después sigue los pasos de arriba.

Errores que cuestan el caso

1. No probar la notificación en la octava franca. Hasta que se deposite el acto de alguacil el tribunal no fija audiencia, y solo puede esperar la perención (Ley 108-05, art. 30; Res. 787-2022, art. 131).
2. Dejar la litis sin anotar. El tribunal comunica la litis al Registro de Títulos al recibir el acto de alguacil (Res. 787-2022, art. 132), y el Registro solo anota si el tribunal lo ordena de forma expresa y escrita (Res. 788-2022, art. 139). Una litis inscrita impide la buena fe del adquiriente posterior (SCJ-TS-22-1224, párr. 13).
3. Demandar tarde. El plazo de veinte años corre desde la inscripción (Código Civil, art. 2262; SCJ-TS-23-0103, párr. 15).
4. Probar solo la irregularidad del título del vendedor. La Sala exige acreditar la mala fe del adquiriente (SCJ-TS-25-3231, párr. 17).
5. Dejar vencer el plazo de apelación. Son treinta días desde la notificación por acto de alguacil (Ley 108-05, art. 81).

Conecta Clerk a tu agente en clerk.do/mcp.