Cómo redactar un contrato de compraventa de inmueble

La compraventa de un inmueble se pierde por tres cosas: un precio sin forma de pago, un vendedor que se cobra la venta por su cuenta y un comprador que firma sin mirar el registro. Esta guía parte de las normas y de las sentencias de la Suprema Corte de Justicia que hemos leído. Lo que no pudimos comprobar queda dicho en el aviso de vacíos.

Antes de empezar

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Las normas que mandan

Norma	Qué dice	Para qué sirve en el contrato
Código Civil, art. 1582	La venta se hace por documento público o bajo firma privada.	Forma del contrato.
Código Civil, art. 1583	La venta es perfecta entre las partes desde que se conviene la cosa y el precio.	Cuándo nace la obligación.
Código Civil, art. 1584	La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria.	Condiciones del contrato.
Código Civil, arts. 1589 y 1590	La promesa de venta vale venta. Con arras, cada parte puede arrepentirse.	Promesa con señal.
Código Civil, arts. 1591 y 1593	El precio lo designan las partes. Los gastos de los actos son del comprador.	Precio y gastos.
Código Civil, art. 1599	La venta de la cosa de otro es nula.	Titularidad del vendedor.
Código Civil, arts. 1603 a 1605	El vendedor entrega y garantiza. La entrega de inmuebles se cumple con las llaves o con los títulos.	Entrega.
Código Civil, arts. 1625 a 1630, 1638	Garantía de posesión pacífica y de cargas no declaradas.	Saneamiento y libre de cargas.
Código Civil, arts. 1641 a 1648	Vicios ocultos. La acción en inmuebles se ejerce en 90 días desde que se manifiestan.	Saneamiento por vicios.
Código Civil, arts. 1650 a 1656	Pago del precio, suspensión por temor de perturbación y rescisión por falta de pago.	Precio y condición resolutoria.
Código Civil, arts. 1659 a 1664	Retroventa: no más de cinco años, término riguroso.	Pacto de retroventa.
Código Civil, arts. 1674 a 1676	Lesión de más de siete duodécimas en inmuebles; dos años desde la venta.	Lesión.
Código Civil, art. 1184	La condición resolutoria no disuelve el contrato de pleno derecho.	Resolución.
Ley 108-05, principio V	Ningún acuerdo entre partes está por encima de la ley en derechos registrados.	Límite a lo pactado.
Ley 108-05, art. 42	Contribución especial del 2 % sobre la valuación fiscal al emitirse un nuevo certificado de título. La paga quien transmite o quien recibe.	Gastos de la transferencia.
Ley 108-05, art. 90	El registro es constitutivo y convalidante. El contenido se presume exacto.	Prioridad registral.
Ley 108-05, art. 98	La venta condicional se inscribe y bloquea los actos de disposición.	Protección del comprador.
Ley 108-05, art. 105	Certificación del estado jurídico con reserva de prioridad, vigencia de 15 días.	Antes de firmar.
Reglamento General de Registro de Títulos, arts. 28, 31, 35 y 36	Prioridad por hora de ingreso, tracto sucesivo, formas del acto y datos de las partes y del inmueble.	Contenido del contrato.
Ley 140-15 del Notariado, arts. 16 y 28	El notario da autenticidad a las firmas. No puede hacerlo si es parte, ni si lo son sus parientes en línea directa o en la colateral hasta el cuarto grado.	Legalización.

Las cláusulas que deciden los pleitos

Precio y forma de pago

El precio se designa en el contrato (art. 1591). Pon la suma, la moneda, las fechas y el lugar de cada pago (art. 1650). Dile al comprador que, si teme ser perturbado, puede suspender el pago (art. 1653). La Primera Sala lo aplicó cuando los derechos vendidos recaían en un deslinde anulado.

Venta. Suspensión del pago. «Considerando, que en esa circunstancia, contrario a lo alegado por el recurrente, si bien es cierto que los vendedores pueden demandar la rescisión del contrato de venta de acuerdo con el artículo 1654 del Código Civil, en cambio, al comprador se le permite suspender el pago del precio de la venta cuando exista motivos para temer que será perturbado en su derecho de propiedad, en aplicación del artículo 1653 de dicho Código; que, como se demostró ante la jurisdicción a qua, conforme la documentación aportada a los debates, los ahora recurrentes, no obstante haber cedido sus derechos al recurrido sobre los terrenos descritos, dichos derechos recaían en un deslinde que fue anulado sobre las indicadas porciones de terrenos, lo que constituye lo previsto en el citado artículo 1653, que autoriza la suspensión del pago del precio hasta que el vendedor haga cesar la perturbación, en la especie la real ubicación de los terrenos por ellos vendidos; en consecuencia, al fallar como lo hizo la corte a qua actuó conforme a los preceptos legales sin incurrir en los vicios señalados;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 34 de fecha 18 de septiembre de 2018, considerando sin numerar. Rechazó el recurso.

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Cláusula: el pago del saldo queda suspendido mientras exista una perturbación del derecho del comprador, hasta que el vendedor la haga cesar.

Condición resolutoria

El art. 1184 sobreentiende la condición resolutoria en los contratos sinalagmáticos. No disuelve el contrato de pleno derecho. La fecha de término pactada para el pago tampoco lo resuelve. La Tercera Sala lo dijo así.

Venta condicional. Resolución por falta de pago. «En esa línea de razonamiento, si bien la parte recurrente sostiene que la fecha de término del contrato fue el 6 de mayo de 2001, pautada como último plazo para la realización del pago, no es menos verdad que dicha fecha no resuelve el contrato, sino que una vez vencido el plazo para cumplir la obligación, el vendedor puede a partir de él, realizar los procedimientos tendentes a obtener el pago o solicitar según decida, la resolución del contrato por incumplimiento, conforme con lo establecido en el artículo 1184 del Código Civil, hecho que según evidenció el tribunal a quo no fue realizado por la hoy recurrente; que es el mismo artículo 1134 del Código Civil, que establece: las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley; que la hoy recurrente no podía como lo hizo, de manera unilateral y sin intimar al comprador, resolver el contrato sin intervención judicial que lo ordenara, mediante una sentencia firme, por consiguiente, no se verifica el vicio invocado, procediendo rechazar el presente medio de casación.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. 177 de fecha 8 de julio de 2020, párrafo sin numerar. Rechazó el recurso y quedó firme la sentencia del Tribunal Superior de Tierras.

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Cláusula: el incumplimiento da derecho a intimar al comprador y a pedir la resolución judicial. La vendedora que se transfirió el inmueble sin intimar ni demandar perdió en casación.

La Primera Sala añade que resolver deja las cosas como si no hubiera existido la obligación, y que esa figura se distingue de la rescisión por lesión.

Venta. Resolución y rescisión. «Ante esta casuística es importante que esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia precise la diferencia entre “Rescisión y Resolución” de un contrato de venta,por un lado,la “rescisión” es una sanción dada a aquellos contratos afectados de una nulidad relativa cuando hay lesión, un vicio de consentimiento que consiste en el perjuicio económico que sufre uno de los contratantes y resulta de la diferencia de valor entre las prestaciones, prevista en el Código Civil en materia de particiones (arts. 887 y siguientes cuando uno de los coherederos sostiene que se le ha perjudicado en más de la cuarta parte) y en materia de venta de inmuebles (arts. 1674 y siguientes, cuando el vendedor ha sido lesionado en más de la siete duodécimas partes en el precio de un inmueble); mientras que la “resolución” es una sanción que consiste en la desaparición retroactiva de las obligaciones nacidas de un contrato sinalagmático el que hace nacer obligaciones recíprocas entre los contratantes cuando una de las partes no cumple sus obligaciones; que, de lo anterior y apegado a lo establecido en los artículos 1184 y siguientes del Código Civil, lo que se verifica en el caso es una causal de resolución y no de rescisión del contrato, como se hizo.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 125 de fecha 18 de marzo de 2020, párrafo sin numerar. Casó parcialmente y envió el asunto para que se pronuncie sobre el estatus jurídico del inmueble.

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Cláusula: di en el contrato que el incumplimiento se sanciona con la resolución y qué pasa con el inmueble y con lo pagado. En esa sentencia el fallo anulado ordenó devolver el precio y no dijo nada sobre el inmueble.

Promesa de venta con arras

El art. 1589 hace valer la promesa como venta cuando hay consentimiento sobre la cosa y el precio. El art. 1590 permite arrepentirse si hay arras: pierde las arras quien las dio, y quien las recibió devuelve el doble. La Primera Sala negó el doble porque no se invocó ni se probó que lo pagado fueran arras.

Promesa de venta. Arras. «Considerando, que a juicio de esta jurisdicción, la corte a qua realizó una correcta aplicación del derecho al estatuir en el modo comentado debido a que si bien es cierto que el artículo 1589 del Código Civil establece que: “La promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio”, la promesa de venta convenida en la especie no podía surtir los efectos de una venta propiamente dicha si el pretendido comprador no había cumplido las condiciones de pago a la que estaba sujeta; que, además, a pesar de que en esa promesa se estableció la ocupación provisional de la porción del inmueble que no estaba ocupada, dicha ocupación estaba sujeta al pago de la contribución de los veintiún mil pesos dominicanos (RD$21,000.00), que luego fueron consignados como monto del alquiler en el contrato de arrendamiento suscrito con Ivelisse Matos Novas, que nunca fueron pagados por el inquilino; que la corte a qua tampoco violó el artículo 1590 del Código Civil que dispone que: “Si la promesa de vender se ha hecho con arras o señal, es dueño cada uno de los contratantes de arrepentirse, perdiéndolas el que las ha dado. Y el que las ha recibido devolviendo el doble”, al citar dicho texto legal en su sentencia y establecer que en el presente caso no hubo arras o señal que perder ni que devolver, por lo que los prometientes eran libres de arrepentirse de la promesa de venta ante la inejecución de Héctor Bienvenido Pérez Díaz, puesto que tal como lo juzgó dicho tribunal, no figura en la sentencia impugnada que el recurrente haya invocado ni demostrado que en la especie se tratara de una promesa de venta con arras o señal ni que el pago de los sesenta y ocho mil doscientos pesos dominicanos (RD$68,200.00), efectuado por él haya sido dado por concepto de arras, de suerte que Leonel Matos Novas e Ivelisse Matos Novas, eran libres de arrepentirse de la promesa de venta ante la inejecución de Héctor Bienvenido Pérez Díaz, sin necesidad de estar obligados a la devolución del doble de lo pagado; que, por lo tanto, el medio examinado carece de fundamento y debe ser desestimado;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 259 de fecha 28 de febrero de 2017, considerando sin numerar. Quedó firme la sentencia de la corte que mantuvo el desalojo.

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Cláusula: si quieres arras, escribe la palabra «arras» o «señal», la suma y que se rige por el art. 1590. Si el comprador no paga lo que la promesa le exige, no puede invocar la promesa como venta.

Simulación y doble venta

El que compra primero y no inscribe pierde ante el que inscribe primero, salvo que la venta inscrita sea simulada. La Tercera Sala distingue quién puede probar la simulación y con qué medios. Entre las partes pesa el contraescrito. El tercero que alega fraude puede probar por todos los medios.

Simulación. Prueba. «Considerando, que es importante señalar, que si bien la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito, no por testimonios y ni por presunciones cuando se trata de terrenos registrados, esto es así cuando la simulación es invocada por una de las partes contratantes en una transacción formalizada entre ellos; pero, cuando la simulación es alegada por un tercero, en relación al acto que se invoca de que el inmueble ha sido distraído, sea de la persecución de un acreedor o excluido de una sucesión, incluso para mantener el usufructuario de un inmueble, se puede probar por todos los medios de pruebas;» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. 37 de fecha 20 de septiembre de 2017, considerando sin numerar. Rechazó el recurso y quedó firme la sentencia del Tribunal Superior de Tierras que ordenó transferir el inmueble a la primera compradora.

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Doble venta. Venta inscrita que colisiona con la no inscrita. «Considerando, que sobre los elementos de juicio apreciados por el Tribunal a-quo, esta Tercera Sala, los estima suficientes y que prueban, que la negociación efectuada entre los señores Bernd Gunter Klobe y Ana Mercedes Baez Mateo, constituyó un traspaso simulado y doloso, realizado exclusivamente con el propósito de sustraer el inmueble vendido, del patrimonio de la señora Tamara Josefina Montero, toda vez que fue verificado por el Tribunal a-quo, que el hecho de que el señor Bernd Gunter Klobe vendiera el inmueble en litis, a la señora Ana Mercedes Baez Mateo y a los ocho meses después de esa negociación, contrajera matrimonio con la misma, es decir, con la compradora, deviene como la forma de que el inmueble entrara al patrimonio de su futura esposa, la señora Ana Mercedes Baez Mateo, por lo que no desvirtúa el carácter simulado del acto de venta pactado entre ellos, sino al contrario, como el elemento presente para dejar sentada la simulación, sumado a las contradicciones en los testimonios de la misma señora Ana Mercedes Baez Mateo y el Notario público actuante en su acto de venta con el señor Bernd Gunter Klobe, lo que constituyó un traspaso simulado y doloso, realizado con el propósito exclusivo de sustraer el inmueble vendido a la primera compradora, independientemente, la primera compradora no inscribiera su adquisición y la segunda se adelanta a llevar la suya al Registro, como ocurre en la doble venta, que en principio la venta inscrita que colisione con la no inscrita, mantiene la fe pública, que obedece de manera inmediata a una razón de orden público que afecta a la esencia estructural de los derechos reales y al fundamento de interés general, que hacer efectiva la garantía constitucional de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, a menos que por decisión jurisdiccional que por los efectos del fraude, fuera declarada nula por simulación la venta registrada, posibilitando así al Registrador correspondiente la cancelación de su inscripción, contrario a lo alegado en sus medios por la recurrente, quien por inscribir primero pretende mantener la titularidad de un derecho real inscrito en fraude de los derecho de quien había comprado primero; por tales motivos, al Tribunal a-quo ordenar la transferencia del inmueble litigioso a favor de la primera compradora, actuó apegado al derecho, en una correcta apreciación de los elementos de juicio apartados al debate y a la ley, por tanto, procede rechazar el medio analizado;» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. 37 de fecha 20 de septiembre de 2017, considerando sin numerar. Rechazó el recurso.

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Cláusula y práctica: inscribe el contrato cuanto antes. La prioridad se rige por la hora de ingreso al Registro de Títulos (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 28). Si compraste primero y otro inscribió, la vía es la nulidad por simulación. Los indicios que pesaron fueron la relación entre vendedor y comprador, el precio, quién ocupa el inmueble y las contradicciones entre el comprador y el notario (núm. 37 de 2017 y Res. 80 de 2021).

Simulación. Diferencia con el dolo. «Es oportuno puntualizar, que el tribunal a quo estaba apoderado de una demanda en nulidad de acto de venta por simulación, la cual consiste en: la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre el declarante y la persona a la cual va dirigida la declaración, con fines de producir la apariencia de un acto jurídico que no existe o que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. En cambio, el dolo constituye un vicio del consentimiento que queda configurado cuando la voluntad de la víctima es captada por las maniobras realizadas de mala fe por su autor con la intención expresa de inducirla a error determinante sobre el objeto o los móviles del acto jurídico; por lo que, contrario a lo que expone la parte recurrente, el tribunal a quo no tenía que justificar la nulidad del acto sobre la base de la figura del dolo, pues su apoderamiento estaba dirigido a la declaratoria de nulidad por simulación, razón por la cual se desestima este aspecto del medio objeto de estudio.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. 80 de fecha 24 de febrero de 2021, párrafo sin numerar. Rechazó el recurso y quedó firme la sentencia del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte.

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Simulación. Carga de la prueba del comprador. «En ese sentido, cabe precisar que ha sido criterio jurisprudencial, que el artículo 1315 del Código Civil consagra la carga de la prueba, cuando establece que todo aquel que reclama la ejecución de una obligación debe probarla; que, además, la segunda parte del indicado artículo prevé que todo aquel que pretende estar libre debe de justificar la causa de la liberación de su obligación, de lo que se deriva que en un proceso, cuando el demandado alegue estar libre de su obligación, debe aportar la prueba del acto o del hecho que lo libera, convirtiéndose en un ente activo del proceso, inversión de posición probatoria que se expresa en la máxima “reus in excipiendofit actor”; que en el caso bajo estudio, tal como razonó el tribunal de alzada, demostrando el demandante que estaba autorizado por sentencia definitiva a inscribir hipoteca judicial provisional sobre los bienes de su deudor y limitándose la demandada original y recurrente ante esta alzada, a establecer que la venta intervenida entre PER4 y ella fue una venta sincera, era su obligación depositar recibos sobre el pago de la cosa y evidencia de que ocupaba y usufructuaba el bien por ella adquirido, que constituía la prueba de lo que alegaba en justicia, lo que no hizo.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. 80 de fecha 24 de febrero de 2021, párrafo sin numerar. Rechazó el recurso.

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Cláusula: el comprador conserva los recibos de cada pago y prueba que ocupa o usufructúa el inmueble. Con eso se defiende cuando le impugnan la venta por simulación.

Simulación. Quien impugna una venta con apariencia de válida. «Esta Suprema Corte de Justicia ha establecido de manera pacífica, que cuando se presenta un acto de venta con toda la apariencia de un acto válido, es la parte que se sienta lesionada quien debe impugnarlo y probar su carácter ficticio o espurio; lo cual no ha hecho la parte hoy recurrente, pues al valorar los documentos cuya simulación alega, depositados en ocasión del presente recurso de casación, esta Tercera Sala comprueba, según lo indicado en los cuestionados actos de venta, que la parte recurrida realizó el pago acordado, dando así cumplimiento a la obligación que los artículos 1582 y 1650 ponen a su cargo, que es el pago de la cosa vendida, sin que conste, contrario a lo alegado por la parte recurrente, prueba que certifique el carácter ficticio o irregular de la transacción.» SCJ. 3ra Sala. Sentencia núm. SCJ-TS-24-1406 de fecha 31 de julio de 2024, párr. 23. Rechazó el recurso y quedó firme la sentencia del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste.

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Lesión y pacto de retroventa

Si el vendedor no ejerce el retracto en el plazo, el comprador queda propietario irrevocable (art. 1662) y puede demandar la entrega del inmueble. La Primera Sala examinó un caso así. El vendedor se defendió con la lesión del art. 1674 y con el argumento de que el negocio era un préstamo. La corte respondió solo lo segundo y la Sala casó.

Lesión. Concepto. «Es preciso indicar que la lesión es un vicio del consentimiento a partir del cual se genera un desequilibrio contractual entre las prestaciones recíprocas de las partes al momento de la formación del contrato de venta que conforme al artículo 1674 del Código Civil, la parte agraviada por dicho vicio puede demandar la rescisión del contrato.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-0988 de fecha 31 de mayo de 2023, párr. 13. Casó la sentencia de la Corte de Apelación de San Pedro de Macorís y envió el asunto a la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación de Santo Domingo.

Lesión. Defensa frente a la demanda en entrega. «Cabe destacar que las conclusiones que procuraban obtener la rescisión del contrato al amparo de las disposiciones del artículo 1674 del Código Civil, constituían un medio de defensa a la demanda original, por lo que para proceder a la confirmación de la decisión que acogió la demanda de marras, se imponía el desarrollo de una argumentación pertinente en derecho en torno a este punto, que justificara el dispositivo, lo cual desconoció la jurisdicción a qua , dejando sin resolver aspectos vitales de la causa.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-0988 de fecha 31 de mayo de 2023, párr. 18. Casó con envío.

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Cláusula y práctica: el pacto de retroventa fija el plazo. No puede pasar de cinco años y el juez no lo prorroga (arts. 1660 y 1661). El plazo de dos años de la lesión corre también durante el tiempo del retracto (art. 1676). La lesión solo se prueba por informe de tres peritos (arts. 1677 y 1678). Si el vendedor la plantea en sus conclusiones, el juez tiene que contestarla (SCJ-PS-23-0988, párr. 18). La Sala solo exigió esa respuesta. No decidió si hubo lesión.

Entrega, saneamiento, libre de cargas y gastos

Las normas están en el cuadro. No encontramos sentencia leída que sostenga la redacción de estas cláusulas. Van al aviso de vacíos.

Cómo se pelean estos contratos

Resolución por falta de pago del precio

• Quién lo alega: el vendedor que no cobró.
• Qué ganó: nada cuando actuó por su cuenta. En la sentencia núm. 177 de 2020 la vendedora se transfirió el inmueble sin intimar ni demandar. La Sala dijo que no podía resolver el contrato de manera unilateral y rechazó su recurso.
• Cómo se cierra: intima al comprador y demanda la resolución (art. 1184). El comprador puede suspender el pago si teme una perturbación (sentencia núm. 34 de 2018).

Promesa que vale venta

• Quién lo alega: el comprador que no pagó lo prometido y quiere el inmueble.
• Qué ganó: nada en la sentencia núm. 259 de 2017, porque no cumplió las condiciones de pago.
• Cómo se cierra: la promesa dice qué se paga, cuándo y si hay arras.

Rescisión y resolución confundidas

• Quién lo alega: la parte que pide una cosa con el nombre de la otra.
• Qué ganó: la Sala corrigió la calificación en la sentencia núm. 125 de 2020.
• Cómo se cierra: pide resolución por incumplimiento. Reserva la rescisión para la lesión del art. 1674.

Venta inscrita atacada por simulación

• Quién lo alega: el primer comprador que no inscribió, o el acreedor del vendedor.
• Qué ganó: el primer comprador ganó en la núm. 37 de 2017 (matrimonio con el vendedor ocho meses después de la venta, contradicciones con el notario) y el acreedor en la Res. 80 de 2021 (precio vil, comprador sin recibos ni posesión).
• Cómo se cierra: el comprador se defiende con los recibos de pago y la posesión del inmueble (Res. 80 de 2021). Quien impugna una venta con apariencia válida debe probar que es ficticia (SCJ-TS-24-1406, párr. 23).

Lesión como defensa frente a la entrega

• Quién lo alega: el vendedor con pacto de retroventa que dejó vencer el plazo.
• Qué ganó: la casación de la sentencia que no contestó su conclusión de lesión (SCJ-PS-23-0988, párr. 18). La Sala no decidió que hubiera lesión.
• Cómo se cierra: el comprador invoca el vencimiento del plazo (art. 1662). El vendedor plantea la lesión en sus conclusiones y la prueba por peritos (arts. 1677 y 1678).

Prompt de redacción

Eres un abogado dominicano. Redacta un contrato de compraventa de inmueble registrado.
Datos que te doy: vendedor, comprador, matrícula y designación catastral, precio, moneda, calendario de pagos, entrega, si hay arras.
Reglas:
1. Identifica a las partes con generales, estado civil, cónyuge y régimen matrimonial si no es el de comunidad (Reglamento General de Registro de Títulos, Res. 788-2022, art. 36).
2. Indica la matrícula, la designación catastral y el municipio.
3. Pon el precio, el calendario y el lugar de pago (CC arts. 1591 y 1650).
4. Incluye la cláusula de suspensión del pago ante perturbación (CC art. 1653).
5. Incluye la cláusula resolutoria que exija intimación y resolución judicial (CC art. 1184).
6. Si hay promesa con señal, usa la palabra «arras» y cita el art. 1590.
7. Reparte los gastos y la contribución del art. 42 de la Ley 108-05.
8. Deja la legalización de firmas ante notario (Ley 140-15, art. 16).
No cites sentencias que no hayas leído en Clerk. Marca como pendiente lo que no sepas.

Prompt de revisión

Revisa este contrato de compraventa de inmueble registrado. Para cada cláusula dime la norma que la respalda y si falta algo.
Comprueba:
1. Que el vendedor figure como titular en el certificado de título (Ley 108-05, art. 90; Reglamento 788-2022, art. 31).
2. Que el precio y el calendario de pago estén claros.
3. Que la cláusula resolutoria no diga que el contrato se resuelve solo (CC art. 1184).
4. Que las arras se llamen arras si la promesa debe permitir el arrepentimiento.
5. Que el reparto de gastos incluya la contribución del art. 42 de la Ley 108-05.
6. Que el notario no sea parte ni pariente de una parte en los grados que prohíbe la Ley 140-15, art. 28.
Cita solo sentencias que hayas leído en Clerk con su enlace.

Lo que se comprueba a mano antes de firmar

• La certificación del estado jurídico del inmueble, con reserva de prioridad y vigencia de 15 días (Ley 108-05, art. 105).
• Que el vendedor sea el titular registrado y que el inmueble esté libre de cargas (Ley 108-05, art. 90 y su párrafo II).
• Que la transmisión esté respaldada por un plano aprobado por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro (Ley 108-05, art. 97, párr. I).
• Si la venta es condicional, que se inscriba en el registro complementario para bloquear actos de disposición (Ley 108-05, art. 98).
• Que el notario esté facultado a legalizar y no sea parte (Reglamento 788-2022, art. 64, lit. a; Ley 140-15, art. 28).
• El plazo de 90 días para la acción redhibitoria y de dos años para la lesión (CC arts. 1648 y 1676).

Aviso. Los vacíos de esta guía

Tómalo en consideración antes de firmar. En estos puntos no encontramos un criterio del tribunal leído y comprobado. Hay vacíos, y la jurisprudencia puede no haberse pronunciado todavía. No los lleves al escrito sin leer antes la sentencia que los resuelva.

• Venta de la cosa ajena (art. 1599): no encontramos un pasaje en que la Sala resuelva el punto con sus propias palabras.
• Lesión (art. 1674): la Primera Sala dice qué es y exige que el juez la conteste, pero no encontramos un caso en que decida si hubo lesión ni cómo se mide.
• Entrega, saneamiento por evicción y vicios ocultos (art. 1641), declaración de libre de cargas y reparto de gastos.
• Pacto de retroventa: la Primera Sala lo trata solo como contexto de la lesión. No encontramos un criterio sobre el plazo de cinco años ni sobre cuándo el pacto encubre un préstamo.
• Prioridad registral entre dos compradores sin simulación: las sentencias leídas resuelven la doble venta por el fraude.
• Cláusula resolutoria expresa: no encontramos un criterio sobre si una cláusula que declara resuelto el contrato de pleno derecho evita la demanda del art. 1184. La núm. 177 de 2020 trata una fecha de término.
• Arras: solo leímos una sentencia, de 2017.
• Tasa del impuesto de transferencia: no encontramos la norma. La guía no cita ninguna tasa.

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