Esta guía es para el abogado que redacta o revisa un contrato de alquiler de inmueble en República Dominicana. Al final tienes las normas que lo rigen, las cláusulas que se pelean, los criterios de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia que sí se leyeron, y dos prompts listos: uno para el borrador y otro para revisarlo.
Antes de empezar
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La ley que manda hoy
La Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios se publicó en la Gaceta Oficial 11211 del 15 de agosto de 2025. Su art. 57 deroga la Ley 4314 de 1955, la Ley 17-88 y el Decreto 4807 de 1959. Un contrato nuevo se redacta bajo la Ley 85-25 y el Código Civil, que le sirve de supletorio (art. 56).
Casi todas las sentencias de esta guía se dictaron bajo el régimen derogado. Sirven para entender cómo razonó la Sala. Antes de llevarlas a un escrito, compara cada una con el artículo vigente.
Las normas que rigen el contrato
| Etapa | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Objeto | Cubre alquiler de vivienda, comercio y fines no lucrativos. Quedan fuera fincas rurales, pensiones y hospedajes, zonas francas, uso turístico de hasta 90 días y bienes del Estado. | Ley 85-25, arts. 1 y 2 |
| Concepto | La locación es el contrato por el cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo, y por un precio determinado. | Código Civil, art. 1709 |
| Contenido mínimo | El contrato lleva nueve puntos. El arrendador puede exigir un fiador solidario. En la tácita reconducción, las obligaciones del fiador solidario se prolongan hasta la entrega del inmueble, salvo que el propietario haya comunicado el término en el tiempo acordado. El art. 1740 del Código Civil dispone que la fianza no se extiende a esa prolongación. | Ley 85-25, art. 5 y pars. I y II |
| Destino | El cambio de destino sin autorización permite invocar la rescisión. | Ley 85-25, art. 4, par. II |
| Renta y recibo | La renta se paga por mes, salvo pacto en contrario. El arrendador entrega recibo, salvo que se haya pactado otro medio de prueba del pago. | Ley 85-25, art. 6 y párrafo |
| Reajuste | Se pacta. En vivienda, sin acuerdo expreso, no puede exceder 10 %. | Ley 85-25, art. 8 |
| Plazo | Hay prórroga automática. El contrato verbal de vivienda se presume de al menos un año y el de comercio de dos. La tácita reconducción mantiene las mismas condiciones y el mismo período. | Ley 85-25, art. 9 y par. II |
| Terminación | Mutuo acuerdo, llegada del término previa denuncia, pérdida del inmueble, incumplimiento de pago y de otras obligaciones, y uso ilícito. | Ley 85-25, art. 10 |
| Depósito | En vivienda no puede pasar de dos meses. En comercio vale lo acordado. | Ley 85-25, art. 13 |
| Consignación del depósito | Podrá hacerse en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas, previo acuerdo entre las partes. | Ley 85-25, art. 15 |
| Devolución | La retención exige aviso escrito en un máximo de cinco días calendario desde la recepción, con evidencias objetivas. | Ley 85-25, art. 16 |
| Subalquiler | Se prohíbe sin autorización expresa y escrita. El incumplimiento permite terminar sin formalidad. | Ley 85-25, art. 25 |
| Reparaciones | Las necesarias corren por el arrendador y no elevan la renta durante el período. Las de uso corren por el inquilino. | Ley 85-25, arts. 20 y 24, ord. 4 |
| Competencia en vivienda | El Juzgado de Paz, en atribuciones especiales de alquileres y desahucios, conoce todas las demandas por violación del contrato. | Ley 85-25, art. 28 |
| Competencia en comercio | Primera Instancia. | Ley 85-25, art. 40 |
| Intimación y falta de pago | Toda demanda de vivienda exige intimación previa de cumplimiento en un plazo no mayor de diez días calendario. Si es por falta de pago, el procedimiento es sumario y se decide en no más de dos audiencias, salvo que el juez necesite una tercera. | Ley 85-25, art. 30 y par. II |
| Término en vivienda | Denuncia por alguacil con no menos de 90 días calendario antes del término. | Ley 85-25, art. 31 |
| Término en comercio | Denuncia de no menos de 180 días, so pena de inadmisibilidad. | Ley 85-25, arts. 40, par. II, y 42 |
| Recursos | Oposición o apelación en 15 días desde la notificación. La sentencia es ejecutoria no obstante recurso. | Ley 85-25, arts. 34 y 35 |
| Casación | Procede cuando se cumplan los numerales 3 y 4 del art. 11 de la Ley 2-23. | Ley 85-25, art. 39 |
| Contrato verbal | El desahucio exige 180 días en comercio y 90 días en los demás casos. | Código Civil, art. 1736 |
| Contrato escrito | Termina de pleno derecho al vencer el término. | Código Civil, art. 1737 |
| Tácita reconducción | Si el inquilino queda en posesión, se rige por el art. 1736. Un desahucio notificado impide invocarla. | Código Civil, arts. 1738 y 1739 |
| Resolución | Por falta de cumplimiento. | Código Civil, art. 1741 |
| Fianza | El fiador se obliga a cumplir si el deudor no lo hace. La fianza no se presume, es expresa y no se extiende más allá de sus límites. | Código Civil, arts. 2011 y 2015 |
| Cambio de propietario | El nuevo propietario respeta la relación contractual en los mismos términos pactados. Al término del contrato conserva el derecho de renovarlo o no. | Ley 85-25, art. 23 y párrafo |
| Venta del inmueble | El adquiriente no expulsa al inquilino con arrendamiento auténtico o de fecha cierta, salvo reserva. | Código Civil, art. 1743 |
| Registro | El contrato se registra en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento, para fines de oponibilidad a terceros. | Ley 85-25, art. 14 |
| Transición | Las demandas en instrucción o en estado de fallo a la entrada en vigencia de la ley siguen bajo las disposiciones vigentes al apoderamiento. | Ley 85-25, art. 53 |
Las cláusulas que deciden los pleitos
1. Depósito de garantía
Redacta el monto, el lugar de consignación y el plazo de devolución. En vivienda, el tope es de dos meses (art. 13). La consignación en banco exige acuerdo entre las partes (art. 15). Escribe ese acuerdo en el contrato.
Criterio de la Sala bajo el régimen anterior. La Sala reconoció que el banco depositario podía entregar el depósito al arrendador cuando una sentencia ejecutoria lo ordenaba.
Depósito de alquiler. Entrega por el Banco Agrícola. «Considerando, […] que a pesar de que el Banco Agrícola no fue parte en la sentencia cuya suspensión se demandó, el mismo era el detentador de los depósitos reclamados por la sociedad Financiera Inmobiliaria Fidobel, S. A., al tenor de las disposiciones de la ley núm. 4314 del 22 de octubre de 1955 que regula la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato, razón por la cual dicha entidad sí podía entregarlos válidamente a la arrendadora en virtud de la sentencia ejecutoria provisionalmente que así lo ordenó; […]» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 127 de fecha 22 de febrero de 2012.
La Sala rechazó el recurso de casación y quedó firme la ordenanza. La ley que aplicó es la 4314, hoy derogada. Esa sentencia no numera sus párrafos.
¿Sigue o cambió? La Ley 85-25 mantiene el depósito en banco, ahora en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas y solo previo acuerdo entre las partes (art. 15). La devolución exige el recibo de descargo o la autorización escrita del arrendador (art. 16), y los conflictos sobre el depósito van al juzgado de paz en vivienda y a primera instancia en comercio (art. 18). La ley calla sobre si el banco puede entregar el depósito al arrendador en virtud de una sentencia ejecutoria provisionalmente. No hay sentencia leída que lo resuelva bajo la ley nueva.
2. Duración, término y tácita reconducción
Fija el plazo, la forma de la denuncia y la consecuencia de quedarse en el inmueble. Cita el art. 9 y su par. II de la Ley 85-25. En vivienda, la denuncia es por alguacil con no menos de 90 días (art. 31). En comercio, con no menos de 180 días (arts. 40, par. II, y 42). Si el contrato tiene fiador, redacta el par. II del art. 5 en el propio texto de la fianza.
Criterio de la Sala bajo el régimen anterior, en dos sentencias.
Primera. Alquiler. Término del contrato. Plazo de aviso pactado. «En cuanto a que la jurisdicción de alzada desconoció que la causa de terminación alegada por la hoy recurrida es inexistente, en razón de que en el contrato de alquiler no fue fijado su vencimiento. Cabe destacar que la corte valoró el artículo segundo del contrato de alquiler que dispone: “El presente contrato de alquiler tendrá una duración de un año, a partir del día cinco (05) del mes de febrero del año dos mil once (2011). Si al terminar este tiempo ninguna de las partes no hubiere denunciado, su duración se prorrogará hasta que cualquiera de las partes avise con tres (03) meses de anticipación su deseo de rescindirlo (sic)”, de lo cual se deriva que el 5 de febrero de 2020 finalizaba la convención.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-1974 de fecha 29 de septiembre de 2023, párr. 18.
La Sala rechazó el recurso y quedó firme la sentencia de la alzada. Era un local comercial. La parte entre comillas es la cláusula del contrato, que la Sala reproduce.
¿Sigue o cambió? La regla de que el término, previa denuncia, termina el contrato sigue (Ley 85-25, art. 10, ord. 2). Cambió el plazo. Un aviso de tres meses pactado en el contrato de un local comercial no cumple hoy el art. 42, párrafo, que exige no menos de ciento ochenta días calendario, ni el art. 40, par. II, que sanciona la omisión con la inadmisibilidad de la demanda.
Segunda. Alquiler. Tácita reconducción. Desahucio por llegada del término. «Que ha sido juzgado por esta Corte de Casación, a su vez, que el articulo 1737 del código civil establece la tacita reconducción del contrato de arrendamiento expirado cuando se le deje en posesión al inquilino, en cuyo caso el contrato originalmente pactado por escrito pasa a ser regido por el articulo 1736 del mismo código; que la referida disposición legal se fundamenta en la voluntad implícita de las partes evidenciada por la continuación del arrendamiento a pesar de su expiración que, lógicamente, la misma no podría tener aplicación cuando el arrendador ha ejercido el desahucio por la llegada del término mutuamente convenido. Situación está que en la especie fue suplida por la corte, ya que, esta obró conforme a derecho, al retener la conversión del contrato de alquiler por escrito a verbal; comprobando a su vez la notificación de la llegada al termino conforme a los plazos establecidos en la norma, por lo tanto, no se evidencian los vicios alegados por el recurrente.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-24-2238 de fecha 31 de octubre de 2024, párr. 12.
La Sala rechazó el recurso y quedó firme la sentencia de la alzada. La cita conserva el número que escribe la Sala. En el Código Civil, la tácita reconducción del contrato escrito está en el art. 1738, que remite al 1736. El art. 1737 dice que el contrato escrito termina de pleno derecho al expirar el término. Esa sentencia repite la numeración de sus párrafos tras transcribir a la alzada: el 12 citado es el de la Sala. La demanda se notificó en 2022, antes de la Ley 85-25.
¿Sigue o cambió? En parte cambió. El art. 9, par. II, de la Ley 85-25 dispone que en la tácita reconducción las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones pactadas, y por el mismo período. Esa regla propia de la ley nueva sustituye, para estos contratos, la remisión del art. 1738 del Código Civil al régimen del contrato verbal, porque el Código Civil solo se aplica a lo no previsto (art. 56). Lo que sigue es que la denuncia impide la prórroga. El art. 9 dice que el plazo se prorroga solo cuando las partes no han manifestado su voluntad de no renovarlo, y el art. 10, ord. 2, lista la llegada del término previa denuncia como causa de terminación. El plazo de la denuncia es el de los arts. 31 (90 días, vivienda) y 42 (180 días, comercio). No hay sentencia leída que aplique el art. 9, par. II. Un juzgado de paz aplicó el art. 1738 a un contrato de 2024 y lo dio por renovado en las mismas condiciones (ver «Lo que dicen los juzgados de paz»).
3. Aumento de la renta
Redacta el mecanismo de reajuste y su fecha. En vivienda, sin acuerdo expreso, el tope es 10 % (art. 8).
Criterio. Sin sentencia transcrita en esta guía. Ver el aviso de vacíos.
4. Resolución por falta de pago
Redacta la mora, la intimación y la consecuencia. La Ley 85-25 exige intimación previa de cumplimiento en un plazo no mayor de diez días calendario (art. 30). El arrendador debe entregar recibo por cada pago, salvo que se pacte otro medio (art. 6, párrafo). Escribe en el contrato el medio de prueba del pago.
Criterio de la Sala sobre el recibo y la prueba del pago, en las sentencias que siguen.
Casación. Documento nuevo. Recibo de pago no depositado ante el juez del fondo. «Considerando, que, ese sentido es de principio que la Suprema Corte de Justicia, en funciones de Corte de Casación, debe estatuir en las mismas condiciones en que los jueces del fondo han sido llamados a conocer del asunto; que al ser sometido por primera vez en casación el citado documento en apoyo del presente recurso de casación sin que fuera sometido al debate ante la alzada, su presentación en tales condiciones, no puede ser aceptadas ni deducirse del mismo ninguna consecuencia jurídica, razón por la cual el referido recibo no será ponderado;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 114 de fecha 30 de agosto de 2017.
La Sala rechazó el recurso y quedó firme la sentencia de segundo grado. La Sala no fijó aquí una regla sobre la prueba del pago. Lo que decidió es que un recibo que no se depositó ante el juez del fondo no se pondera en casación. Esa sentencia no numera sus considerandos.
Alquiler. Falta de pago. Prueba del pago. Recibos. «La parte recurrente sostiene que el contrato de alquiler se firmó con el esposo de la demandante y que, debido a su relación de amistad, nunca se le solicitaron recibos de pago. Sin embargo, no ha presentado ninguna prueba que respalde esta afirmación, contraviniendo lo establecido en el artículo 1315 del Código Civil, que exige a las partes aportar pruebas de los hechos que alegan. Además, el artículo 1234 del Código Civil detalla las formas de extinción de las obligaciones, como el pago, la novación y la compensación; que al no haber demostrado la parte recurrente sus alegatos, procede desestimar el aspecto examinado por improcedente e infundado.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-24-1479 de fecha 25 de julio de 2024, párr. 12.
La Sala rechazó el recurso y quedó firme la sentencia de la alzada. Era una vivienda con contrato verbal. Aquí habla la Sala: resume el alegato del inquilino y lo rechaza por falta de prueba.
¿Sigue o cambió? La Ley 85-25 no trae una regla propia sobre la carga de la prueba del pago. Para lo no previsto rige el Código Civil (art. 56), y el criterio aplica sus arts. 1315 y 1234, que la ley nueva no tocó. Lo nuevo es el art. 6, párrafo, que obliga al arrendador a entregar recibo. No hay sentencia leída que diga qué efecto tiene la falta de recibo bajo la Ley 85-25.
Alquiler. Desalojo por falta de pago. Certificación de no consignación. «En este caso, se constata de la sentencia censurada que mediante inventario de fecha 1 de febrero de 2021 la parte apelada, ahora recurrida, depositó la certificación de no consignación de fondos emitida por el Banco Agrícola en fecha 5 de noviembre de 2019. En ese sentido, al haberse dispuesto dicho documento al conocimiento de las partes y del órgano judicial a quo previo al cierre de los debates, la irregularidad que existía con relación al acto de la demanda original quedó cubierta, en aplicación del artículo 48 de la Ley núm. 834 de 1978.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-0589 de fecha 29 de marzo de 2023, párr. 12.
La Sala rechazó el recurso y sustituyó los motivos de la alzada: el criterio es el de esta sentencia. En el párr. 10, la Sala consideró fundamental que la demanda en desalojo por falta de pago se encabece con la certificación de no consignación del Banco Agrícola, conforme a los arts. 10 y 11 del Decreto 4807, hoy derogado.
¿Sigue o cambió? La norma que exigía la certificación, el Decreto 4807, está derogada (Ley 85-25, art. 57, ord. 3). La Ley 85-25 calla sobre la certificación de no consignación. Su art. 30 exige la intimación previa de cumplimiento, y sus arts. 15 y 16 tratan del depósito de garantía, no de una consignación de rentas. No hay sentencia leída que diga si la certificación se sigue exigiendo. Un juzgado de paz la siguió recibiendo como prueba del impago (ver «Lo que dicen los juzgados de paz»). La regla que aplicó la Sala para cubrir la irregularidad es el art. 48 de la Ley 834 de 1978, que la Ley 85-25 no toca. Sin una sentencia leída bajo la ley nueva, no afirmes que ese razonamiento se traslada a la intimación del art. 30.
5. Desalojo
Redacta el desalojo como consecuencia de la resolución o del vencimiento. Bajo la Ley 85-25, el Juzgado de Paz conoce las demandas por violación del contrato de vivienda (art. 28) y la sentencia es ejecutoria no obstante recurso (art. 34). Sobre la competencia, ver la sentencia en «Cómo se pelean estos contratos».
6. Subarriendo
Redacta la prohibición o la autorización. La ley exige que la autorización sea expresa y escrita, y prohíbe también ceder el inmueble a título gratuito o por simple tolerancia (art. 25). El art. 1717 del Código Civil permite el subarriendo salvo prohibición, pero el Código Civil solo se aplica a lo no previsto en la Ley 85-25 (art. 56).
Criterio. Sin sentencia transcrita en esta guía. Ver el aviso de vacíos.
7. Reparaciones
Reparte por escrito las reparaciones necesarias y las de uso (arts. 20 y 24, ord. 4, de la Ley 85-25). Describe el inmueble y su estado de conservación (Ley 85-25, art. 5, ord. 3). Sin estado descriptivo, se supone que el inquilino lo recibió en buen estado de reparación locativa, salvo prueba en contrario (Código Civil, arts. 1730 y 1731).
Criterio. Sin sentencia transcrita en esta guía. Ver el aviso de vacíos.
Cómo se pelean estos contratos
Lo que sigue sale de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia.
Resiliación por falta de pago y prueba del pago
Quién lo alega. El arrendador demanda resiliación, cobro de pesos y desalojo. El inquilino responde que pagó.
Qué ganó. El arrendador. En la sentencia núm. 114 de 2017, la Sala no ponderó un recibo que se presentó por primera vez en casación. En la SCJ-PS-24-1479, aplicó el art. 1315 del Código Civil al inquilino que no probó haber pagado. Las citas están en la cláusula 4.
Cómo se cierra. Con recibos (Ley 85-25, art. 6) y con el depósito de esos recibos ante el juez del fondo.
Desalojo por uso personal del propietario y competencia
Quién lo alega. El propietario demanda la resiliación porque va a ocupar el inmueble. El inquilino plantea la incompetencia del Juzgado de Paz.
Qué ganó. El inquilino. La Sala casó y envió el asunto a Primera Instancia.
Alquiler. Competencia. Desalojo por uso personal del propietario. «Considerando, que esta orientación se reafirma en el hecho de que, al ser el Juzgado de Primera Instancia la jurisdicción de derecho común de primer grado competente para conocer del universo de los asuntos, excepto los atribuidos de manera expresa a otro tribunal o corte, lo que no le haya sido deferido expresamente por la ley al Juzgado de Paz, no puede ser conocido ni decidido por éste; que el conocimiento de la demanda en resiliación del contrato de arrendamiento, por el motivo de que el propietario ocupará el inmueble alquilado personalmente, no está atribuido en forma expresa por la ley al Juzgado de Paz, por lo que la jurisdicción ordinaria es sólo la competente; que, además, la circunstancia de que el artículo 5 del Decreto núm. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, disponga que las controversias que se susciten en relación a las disposiciones de ese artículo serán de la competencia de los tribunales de primera instancia, no debe interpretarse en el sentido de que en la materia de que se trata el Juzgado de Paz tiene competencia para todos los asuntos no concernidos en el señalado artículo 5, ya que la competencia general de los tribunales de primera instancia no se restringe en beneficio de ningún otro, por precisar la ley que determinados asuntos entran en la esfera de sus atribuciones;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 9 de fecha 5 de noviembre de 2008.
Cómo se cierra. Esa sentencia aplicó el art. 1 del Código de Procedimiento Civil y el Decreto 4807, hoy derogado. La Ley 85-25 calla sobre el uso personal del propietario: su art. 10 no lo lista como causa de terminación. Su art. 28 da al juzgado de paz las demandas que surjan de la violación del contrato de vivienda, y su art. 31 la demanda por la llegada del término. En comercio, todas las demandas o contestaciones del contrato van a primera instancia (art. 40). No hay sentencia leída que diga qué tribunal conoce hoy una demanda por uso personal en vivienda, ni si esa causa sobrevive a la Ley 85-25.
Venta del inmueble y calidad para demandar el desalojo
Quién lo alega. El inquilino sostiene que el nuevo propietario no tiene calidad para demandar su desalojo.
Qué ganó. El propietario que compró el inmueble alquilado.
Alquiler. Venta del inmueble. Calidad del nuevo propietario. «En lo que respecta a la falta de calidad atribuida al recurrente para demanda, se impone indicar que, conforme al criterio jurisprudencial de esta sala, cuando el propietario de un inmueble o de otro bien cualquiera, dado en arrendamiento realiza la venta del mismo, en el ejercicio de sus derechos legítimos, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidos de pleno derecho al nuevo propietario, y en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato, debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario, razón por la cual, es evidente que el recurrente sí tenía calidad para demandar el desalojo de los inquilinos, lo cual fue correctamente acreditado por el tribunal del fondo, en ese sentido se desestima el aspecto examinado.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-0479 de fecha 29 de marzo de 2023, párr. 8.
La Sala rechazó el recurso y quedó firme la sentencia de la alzada. La demanda era de resiliación y desalojo por falta de pago, y el Juzgado de Paz la conoció en primer grado. En la sentencia, el «recurrente» del párr. 8 es el demandante original.
¿Sigue o cambió? La Ley 85-25 trata el caso en su art. 23. Si el inmueble pasa a otro propietario durante el inquilinato, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos pactados, y las acciones de terminación solo se tramitan conforme a esa ley. Al término del contrato, el nuevo propietario conserva el derecho de renovarlo o no (art. 23, párrafo). El texto coloca al nuevo propietario dentro del contrato, igual que el criterio de la Sala. No dice expresamente que pueda demandar el desalojo, y no hay sentencia leída que aplique el art. 23.
Cómo se cierra. El art. 23 de la Ley 85-25 obliga al nuevo propietario «por cualquier causa» y no menciona la fecha cierta. El art. 1743 del Código Civil solo protege frente al comprador al inquilino con arrendamiento auténtico o de fecha cierta, salvo reserva. El art. 14 de la Ley 85-25 manda registrar el contrato para fines de oponibilidad a terceros. Registra el contrato (art. 14). Cómo se combinan los arts. 23 y 14 con el art. 1743 no lo ha dicho una sentencia leída.
Nulidad de cláusulas
Sin sentencia transcrita en esta guía. Ver el aviso de vacíos.
Lo que dicen los juzgados de paz
La Ley 85-25 es nueva y la Suprema Corte todavía no ha casado sentencias que la apliquen. Los juzgados de paz sí la aplican. Sus sentencias no obligan a otro tribunal. Sirven como criterio persuasivo para argumentar. Cítalas con el tribunal, el número y la fecha.
Competencia en vivienda
Alquiler. Competencia. Ley 85-25. «2. Que de conformidad con las disposiciones de los artículos 28 y 29 de la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios (Gaceta Oficial No. 11211, de fecha 15 de agosto de 2025), los Juzgados de Paz son los tribunales competentes de manera exclusiva e inderogable para conocer en primer grado de todas las demandas relativas a la rescisión o resolución de contratos de arrendamiento, cobro de alquileres y desahucio respecto de inmuebles destinados a vivienda ubicados dentro de su jurisdicción territorial.» Juzgado de Paz de Santo Domingo Oeste. Sentencia núm. 559-2026-SSEN-00845 de fecha 29 de octubre de 2026, párr. 2.
El juzgado acogió en parte la demanda y rescindió el contrato por falta de pago, con condena al inquilino y a la fiadora solidaria.
Intimación previa del art. 30
Alquiler. Intimación previa. Artículo 30. «10.- Como se observa, la nueva legislación que regula los alquileres de bienes inmuebles en la República Dominicana, prevé que previo a incoar una demanda relacionada con el alquiler de un bien inmueble de vivienda – para el caso de la competencia del Juzgado de Paz – se debe intimar a la persona que deba cumplir la obligación a que la efectúe en un plazo no mayor de 10 días calendario y es vencido este plazo que la parte que se considere afectada puede solicitar ante el tribunal la fijación de audiencia. Aspecto que ha sido cumplido por la parte demandante, conforme consta en acto núm. 550/2026, de fecha uno (01) de junio de dos mil veintiséis (2026), por lo que procede conocer el fondo de la presente demanda.» Juzgado de Paz de Nagua. Sentencia núm. 231-2026-SSEN-00008 de fecha 28 de octubre de 2026, párr. 10.
El juzgado verificó la intimación antes de entrar al fondo. Después rechazó la demanda porque el demandante no probó el contrato verbal (párrs. 12 y 13). Guarda el acto de intimación y su fecha. Es lo primero que el juez mira.
La certificación del Banco Agrícola como prueba del impago
Alquiler. Falta de pago. Carga de la prueba. «17.- En ese orden de ideas, la parte demandante ha depositado la certificación del Banco Agrícola, mediante la cual demuestra que la parte demandada no ha honrado el pago de su obligación de pago de los alquileres. Por consiguiente, le corresponde a la parte demandada demostrar haber cumplido con su obligación de pago, en aplicación de la regla general de la carga de la prueba contenida en el artículo 1315 del Código Civil, lo que no ha ocurrido en este caso.» Juzgado de Paz de la Primera Circunscripción de Santiago. Sentencia núm. 0381-2026-SCIV-00074 de fecha 26 de octubre de 2026, párr. 17.
El contrato era de 2021. El juzgado recibió la certificación como prueba y desplazó la carga al inquilino. No dijo que la certificación sea obligatoria.
Tácita reconducción y fianza en contratos anteriores a la ley
Alquiler. Tácita reconducción. Artículo 1738. «19.- Que en el presente caso la existencia de la relación locativa entre las partes queda plenamente acreditada mediante el contrato de alquiler de fecha diez (10) de julio de 2024, con firmas legalizadas por el Dr. , notario público. Este tribunal cuenta así con certeza suficiente sobre el objeto alquilado, el canon pactado y las condiciones que rigieron el vínculo contractual entre las partes, sin que dicha convención haya sido cuestionada, desconocida ni impugnada por la parte demandada. Asimismo, si bien el término de un (1) año pactado en la cláusula séptima vencía el 10 de julio de 2025, la inquilina continuó ocupando el inmueble con posterioridad a dicha fecha, por lo que el contrato se mantuvo en vigor por tácita reconducción, conforme al artículo 1738 del Código Civil, en las mismas condiciones originalmente pactadas. En consecuencia, procede tener por establecida la relación locativa invocada.» Juzgado de Paz de la Tercera Circunscripción del Distrito Nacional. Sentencia núm. 066-2026-SSEN-00158 de fecha 30 de octubre de 2026, párr. 19.
Alquiler. Tácita reconducción. Fianza. «8. Resulta oportuno indicar que la tácita reconducción se produce cuando el arrendatario permanece en posesión del bien arrendado más allá del plazo establecido, con el consentimiento del arrendador. Esto no es una prórroga, sino una renovación del contrato con efectos prácticamente idénticos. En ausencia de una cláusula expresa que indique lo contrario, las garantías que aseguraban el arrendamiento vencido, como la fianza, se extinguen y no se vinculan al arrendamiento renovado tácitamente.» Juzgado de Paz de la Segunda Circunscripción del Distrito Nacional. Sentencia núm. 065-2026-SSENCIV-00074 de fecha 8 de octubre de 2026, párr. 8.
«[…] En el presente caso, a falta de una mención expresa que autorizara la extensión de la fianza en caso de tácita reconducción, aplican las previsiones de los artículos 1740 y 2015 del Código Civil. […] Esto implica que la fianza otorgada se limitó al año acordado y se extinguió con el vencimiento del contrato. Ante la falta de una renovación convencional, la fianza no podía extenderse por tácita reconducción.» Misma sentencia, párr. 11.
Los dos contratos eran anteriores a la Ley 85-25 (2024 y 2022). El primero se mantuvo en las mismas condiciones. En el segundo, el juez excluyó a la fiadora porque el contrato no extendía la fianza a la tácita reconducción. Para un contrato nuevo, los arts. 9, par. II, y 5, par. II, de la Ley 85-25 resuelven lo mismo a favor de la continuidad. Aun así, escribe en la fianza que se prolonga por tácita reconducción. Es lo que le faltó a ese arrendador.
Prompt de redacción
Usa Clerk. Redacta un contrato de alquiler de [vivienda | local comercial] en República Dominicana, firmado el [fecha].
Datos: arrendador [nombre], inquilino [nombre], inmueble [descripción], renta [monto] mensual, plazo [meses], depósito [meses de renta], fiador [sí/no].
Reglas:
1. Lee primero la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios y el Código Civil, arts. 1709 y siguientes. No uses la Ley 4314 ni el Decreto 4807, que están derogados.
2. Incluye el contenido mínimo del art. 5, el recibo del art. 6, el reajuste del art. 8, el plazo y la tácita reconducción del art. 9, el depósito de los arts. 13 a 16, la prohibición de subalquilar del art. 25 y el reparto de reparaciones de los arts. 20 y 24.
3. Pon la denuncia del término con no menos de 90 días calendario (vivienda) o 180 días calendario (comercio) de anticipación, por acto de alguacil (arts. 31 y 42).
4. Si hay fiador, redacta la fianza solidaria y su prolongación por tácita reconducción (art. 5, pars. I y II).
5. Cita cada artículo con su número. Si no encuentras una norma que respalde una cláusula, dilo y no la inventes.
Prompt de revisión
Usa Clerk. Revisa el contrato de alquiler que te pego abajo contra la Ley 85-25 y los arts. 1709 y siguientes del Código Civil.
Para cada cláusula dime: el artículo que la rige, si la contradice, y qué sentencia de la Primera Sala de la SCJ la interpretó. Lee cada sentencia en su texto antes de citarla, confirma que habla el tribunal y dime qué decidió. Señala si la sentencia se dictó bajo la Ley 4314 o el Decreto 4807 y qué artículo de la Ley 85-25 lo sustituye.
Revisa en especial: depósito (tope y consignación), reajuste, plazo y denuncia, subalquiler, reparaciones, cláusula arbitral (solo en comercial o sin fines de lucro, art. 3, par. III) y la competencia.
Lo que no tenga criterio leído, márcalo como vacío.
[contrato]
Lo que se comprueba a mano antes de firmar
- Que el contrato lleve su fecha y la fecha de término (art. 5, ords. 7 y 9).
- Que el depósito de vivienda no pase de dos meses (art. 13).
- Que el acuerdo de consignar el depósito en banco conste por escrito (art. 15).
- Que el contrato cubra los nueve puntos del art. 5.
- Que el contrato esté registrado en el Registro Civil y la Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento si quieres oponerlo a terceros (art. 14).
- Que la autorización de subalquilar, si existe, sea expresa y escrita (art. 25).
- Que la cláusula arbitral, si existe, sea expresa y solo en alquiler comercial o sin fines de lucro (art. 3, par. III).
- Que el contrato describa el inmueble y su estado de conservación (art. 5, ord. 3; Código Civil, arts. 1730 y 1731).
Aviso. Los vacíos de esta guía
Tómalo en consideración antes de firmar. En estos puntos no encontramos un criterio del tribunal leído y comprobado. Hay vacíos, y la jurisprudencia puede no haberse pronunciado todavía. No los lleves al escrito sin leer antes la sentencia que los resuelva.
- Duración y tácita reconducción bajo la Ley 85-25. Las sentencias de la Suprema Corte transcritas son anteriores a ella, y la del juzgado de paz trata un contrato de 2024.
- Aumento de la renta y el tope de 10 %.
- Subarriendo y su autorización escrita.
- Reparaciones del arrendador y del inquilino.
- Nulidad de cláusulas del contrato de alquiler.
- Fianza solidaria del inquilino y su prolongación (Ley 85-25, art. 5, par. II, frente al art. 1740 del Código Civil). Un juzgado de paz aplicó el art. 1740 a un contrato de 2022. Ninguna sentencia leída aplica el art. 5, par. II.
- Desalojo por uso personal del propietario bajo la Ley 85-25.
- Desalojo por llegada del término en vivienda.
- Depósito de garantía bajo los arts. 13 a 16 de la Ley 85-25, incluida la entrega del depósito por el banco en virtud de una sentencia ejecutoria.
- Certificación de no consignación. El Decreto 4807 que la exigía está derogado y la Ley 85-25 calla. Un juzgado de paz la recibió como prueba del impago, sin decir que sea obligatoria.
- La consecuencia de omitir la intimación previa del art. 30. Un juzgado de paz la verificó antes de entrar al fondo.
- Prueba del pago sin recibo bajo el art. 6, párrafo, de la Ley 85-25.
- Cambio de propietario bajo el art. 23 de la Ley 85-25 y su relación con el art. 1743 del Código Civil y el registro del art. 14.
Empieza
Pega el prompt de redacción en tu agente con los datos del caso. Después pega el borrador en el prompt de revisión.
Conecta Clerk a tu agente en clerk.do/mcp.