Resumen Ejecutivo
El Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Multiplaza FR No. 02 ofrece a las empresas dominicanas un ejemplo concreto de lo que es posible cuando se decide monetizar activos inmobiliarios maduros a través del mercado de capitales. Grupo Ramos transfirió dos plazas comerciales: las "Multiplaza Higüey" y "Multiplaza La Romana", a un fideicomiso regulado, en miras de recibir hasta RD$6,220,000,000.00 en capital fresco, sin contraer deuda y sin comprometer garantías sobre su balance general, garantizando así no renunciar al control operativo de los activos. Al menos 39 países en el mundo han establecido vehículos equivalentes (conocidos globalmente como REITs o fideicomisos de inversión inmobiliaria) para movilizar capital a través de activos productivos (NAREIT, 2024), validando así la solidez de la arquitectura empleada.
Este artículo analiza esa estructura como modelo replicable, examina las ventajas que ofrece frente al financiamiento bancario tradicional y plantea los criterios que una corporación debe evaluar antes de emprender un proceso similar. Concluimos que, para empresas con activos inmobiliarios productivos en su haber, el fideicomiso de oferta pública es una de las vías más eficientes de capitalización disponibles hoy en el mercado dominicano.
Palabras clave: fideicomiso de oferta pública, capitalización empresarial, mercado de capitales dominicano, activos ilíquidos, capital sin deuda, emisión de valores.
1. Introducción
Toda empresa que ha operado durante años acumula, casi inevitablemente, un conjunto de activos que son a la vez sus más sólidas garantías y sus mayores trabas de liquidez. Ya sea un edificio comercial o un centro de distribución, son activos que generan flujos de efectivo predecibles, pero su valor está atrapado en ladrillo. Convertirlos en capital de trabajo o en recursos para la expansión normalmente exige una de dos cosas: venderlos y perder el control, o hipotecarlos y asumir deuda, ninguna de las cuales es ideal.
Modigliani y Miller (1958) establecieron, en su teorema fundacional, que en mercados perfectos la estructura de financiamiento es irrelevante para el valor de la empresa. Sin embargo, los mercados reales operan con fricciones (asimetrías de información, costos de agencia, restricciones institucionales) que hacen que esa elección sea, en la práctica, profundamente relevante. Bekaert y Harvey (2003), en su revisión comprehensiva de las finanzas de mercados emergentes, documentan que el subdesarrollo de los mercados de capitales locales fuerza a las empresas de economías en desarrollo a depender en exceso del crédito bancario, con las limitaciones de escala, plazo y costo que eso implica. La República Dominicana no escapa a esa caracterización: un sistema financiero profundamente bancarizado, una cultura de inversionistas y empresarios sumamente conservadora, con un mercado de capitales en maduración y una escasez estructural de instrumentos locales de largo plazo.
La Ley No. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana (2011) y el marco regulatorio del mercado de valores ofrecen una tercera opción: la estructuración de los denominados fideicomisos de oferta pública. El caso del Fideicomiso Multiplaza FR No. 02 es otro de los ejemplos más completos de cómo una empresa dominicana puede ejecutar esa estrategia. A diferencia del Fideicomiso de Oferta Pública de las acciones de Rica, Grupo Ramos lo hizo con dos activos específicos. Asimismo, la arquitectura que empleó es transferible a cualquier empresa con propiedades productivas, flujos arrendatarios verificables y disposición para operar con los estándares de transparencia que exige el mercado de valores.
2. La Lógica del Reciclaje de Capital
El concepto detrás del fideicomiso de oferta pública es simple aunque sus implicaciones son considerables. La empresa (que en el lenguaje de la ley se denomina fideicomitente) transfiere la propiedad legal de uno o más activos a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria regulada. Ese patrimonio emite valores respaldados por los flujos de efectivo que generan los activos. Los inversionistas compran esos valores y reciben distribuciones periódicas. La empresa recibe el producto de la colocación.
Desde una perspectiva técnica, el fideicomiso de oferta pública opera conforme a la lógica de los vehículos de propósito especial (Special Purpose Vehicles [SPV], por sus siglas en inglés), documentados extensamente en la literatura de securitización. Gorton y Metrick (2012), en su análisis del National Bureau of Economic Research sobre la securitización como instrumento financiero, identifican tres características definitivas de estas estructuras: (i) su neutralidad fiscal, (ii) su inmunidad frente a los procesos de quiebra del originador y (iii) su carácter operativamente pasivo. Estas tres propiedades son precisamente las que confieren al fideicomiso su valor estratégico como mecanismo de separación entre el activo y el balance del fideicomitente. La securitización, entendida en este sentido amplio, transforma activos ilíquidos en valores negociables y distribuye el riesgo asociado entre inversionistas diversificados en lugar de concentrarlo en el originador.
La escala global de los vehículos análogos refuerza la validez estructural del instrumento. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de los Estados Unidos (NAREIT, 2024) reporta que los REITs públicos en ese país son dueños de aproximadamente 2.5 billones de dólares en activos, y que para 2021 al menos 39 países en el mundo habían establecido estructuras equivalentes, con una capitalización bursátil global de aproximadamente 1.7 billones de dólares. Esta expansión refleja la capacidad del instrumento para resolver el problema de iliquidez de activos productivos de manera eficiente, a escala y con mecanismos de gobernanza reconocibles por los inversionistas institucionales. La NAREIT (2024) también documenta que los REITs de capital en Estados Unidos han ofrecido rendimientos totales superiores a los del índice S&P 500 durante la mayoría de los períodos de los últimos 45 años, sustentados en la combinación de ingreso arrendatario recurrente y apreciación de capital a largo plazo.
Lo que distingue el fideicomiso de una venta ordinaria es que la empresa puede —y en el caso Multiplaza, así lo hizo— retener el contrato de administración de los activos. Grupo Ramos continuará operando las plazas, cobrará honorarios de administración (RD$37.9 millones en 2024, con proyección de crecimiento del 5% anual), mantendrá a La Sirena como arrendatario ancla en ambas locaciones y conservará influencia sobre las decisiones estratégicas de los activos. En términos prácticos, cedió la titularidad jurídica pero no el control de facto.
Esta capacidad de disociar la propiedad del control es una respuesta estructural al problema de agencia conceptualizado por Jensen y Meckling (1976), cuya teoría sobre la conducta de la empresa delimita los costos que surgen cuando los intereses de los propietarios de los activos y los de sus administradores divergen. El diseño contractual del fideicomiso, al conciliar la preservación de la influencia operativa del fideicomitente con la transferencia del riesgo de titularidad al mercado, reduce significativamente los costos de agencia mediante la alineación de incentivos. El fideicomitente, al conservar la gestión y percibir una remuneración ligada al rendimiento de los activos, mantiene un fuerte aliciente para administrarlos con la máxima eficiencia, redundando en beneficio directo de los inversionistas.
Este es el argumento central a favor de esta estructura: permite la monetización de activos sin requerir una desvinculación de la operación. Para el Grupo Ramos, cuya identidad y éxito operativo están intrínsecamente ligados a la administración de sus plazas comerciales, la capacidad de separar la propiedad legal del control operativo estratégico constituye un valor que supera con creces la cifra de RD$6,220 millones recibida.
3. La Ventaja Frente al Financiamiento Bancario
El parámetro de comparación más inmediato para cualquier empresa que evalúa emitir un fideicomiso de oferta pública es el crédito bancario. La pregunta práctica es: ¿por qué estructurar un instrumento regulado, contratar una fiduciaria, auditar estados financieros bajo NIIF y someterse a la supervisión de la SIMV, cuando un banco puede otorgar un préstamo en semanas? La respuesta tiene varias dimensiones que conviene examinar puntualmente.
La primera es la escala o escalabilidad. Bekaert y Harvey (2003) documentan que en economías emergentes la dependencia estructural del crédito bancario como principal fuente de financiamiento corporativo genera vulnerabilidades concretas: (i) concentración del riesgo crediticio en el sistema bancario, (ii) ausencia de mecanismos institucionales para la distribución del riesgo y (iii) primas de plazo elevadas que encarecen el financiamiento de largo plazo. Un crédito bancario típico en el mercado dominicano, incluso para empresas de primer nivel, tiene límites de exposición determinados por los reglamentos de concentración crediticia y los ratios de capital del banco prestamista. Un fideicomiso de oferta pública accede al mercado de capitales en su conjunto (instituciones de pensiones, aseguradoras, fondos de inversión, personas físicas de alto patrimonio) y puede movilizar volúmenes que ningún banco individualmente podría o querría concentrar en una sola empresa. El caso Multiplaza lo ilustra: RD$6,220 millones es una cifra que, en el mercado bancario dominicano, habría requerido un sindicato de prestamistas y condiciones de garantía extensas.
La segunda dimensión es el balance. Un préstamo bancario se registra como un pasivo. Deteriora los indicadores de apalancamiento, consume capacidad de endeudamiento para operaciones futuras y, dependiendo de las condiciones del mercado, puede elevar el costo del capital de toda la empresa. Modigliani y Miller (1958) postularon que en mercados perfectos el método de financiamiento es irrelevante para el valor de la firma. Sin embargo, en los mercados reales —con asimetrías de información, costos de monitoreo y restricciones regulatorias sobre el apalancamiento— la distinción entre un instrumento que genera deuda y uno que no la genera tiene consecuencias prácticas concretas sobre los ratios que los acreedores monitorean, los límites de exposición que los bancos aplican y la percepción de solvencia que los mercados incorporan al precio del capital. La emisión de un fideicomiso no crea deuda en el balance del fideicomitente. El producto de la colocación llega como ingreso extraordinario o como reducción de inversiones, según el tratamiento contable que corresponda, pero sin el pasivo contingente que acompaña a cualquier instrumento de deuda.
La tercera dimensión es el plazo. El Fideicomiso Multiplaza tiene una duración de 15 años. Estructurar financiamiento bancario a ese plazo, en pesos dominicanos, a tasas fijas o semivariables, es una tarea de complejidad considerable. El mercado de capitales, que por naturaleza acepta horizontes más largos porque los inversionistas institucionales tienen compromisos de largo plazo que calzar, absorbe ese plazo con mayor fluidez.
Finalmente, está la flexibilidad en el uso de los recursos. El prospecto del Fideicomiso Multiplaza especifica que los fondos recibidos por Grupo Ramos pueden destinarse a cualquier combinación de inversión en capital, capital de trabajo, pago de dividendos, reducción de deuda existente, adquisición de activos o desarrollo de nuevos negocios. No hay un destino obligatorio, no hay cláusulas restrictivas sobre distribuciones, no hay covenants financieros que limiten la gestión ordinaria del negocio. Esa libertad de uso de los recursos es, en sí misma, una ventaja estructural que los instrumentos de deuda rara vez conceden.
4. El Caso Multiplaza: Estructura y Rendimiento
Entender el caso Multiplaza en sus números concretos es útil para cualquier empresa que considere una estructura similar. Las dos plazas transferidas al fideicomiso —(i) Multiplaza Higüey, con 54 unidades y aproximadamente 11,500 m² construidos, y (ii) Multiplaza La Romana, con 94 unidades y aproximadamente 21,500 m²— generaron en 2024 ingresos operacionales de RD$494.9 millones. De esos ingresos, RD$369.7 millones correspondieron a arrendamientos directos, RD$67.5 millones a cobros por mantenimiento de áreas comunes y el resto a otros conceptos operacionales. El flujo de efectivo generado por operaciones ascendió a RD$305.4 millones, lo que evidencia una conversión de ingresos en caja sólida para un activo inmobiliario de esta naturaleza.
El fideicomiso distribuyó RD$156.3 millones en dividendos durante 2024, su primer año completo de operaciones. Las proyecciones del prospecto estiman que las distribuciones se incrementarán de aproximadamente RD$270 millones en el primer año completo hasta RD$917 millones en el año 15, sustentadas en los escaladores contractuales de renta —entre 3% y 5% anual más ajuste por IPC— y en la ocupación estabilizada de ambas plazas. La tasa de ocupación del fideicomiso mejoró de 79.7% en 2023 a 94.2% en 2024, lo que refleja la maduración natural del activo tras la transferencia.
A modo de contexto comparativo, la clase de activos que subyace al Fideicomiso Multiplaza (bienes raíces comerciales con contratos arrendatarios de largo plazo) es precisamente la que ha sostenido el crecimiento del mercado de REITs a nivel global. La NAREIT (2024) reporta que los REITs de capital en los Estados Unidos han superado en rendimiento total al índice S&P 500 durante la mayoría de los períodos en los últimos 45 años, combinando distribuciones de ingreso recurrente con apreciación de capital. El Fideicomiso Multiplaza comparte esa lógica de activo, pero opera en un mercado local con escasez de oferta de instrumentos estructurados, lo que le confiere una prima de atractivo adicional para los inversionistas institucionales dominicanos.
El instrumento cuenta con una sólida gobernanza, esencial para un mercado regulado. Esto incluye a Fiduciaria Reservas, S.A. como fiduciaria (calificación AA+), KPMG Dominicana como auditora para 2024, Feller Rate como calificadora de riesgo y CEVALDOM para la custodia de valores. Esta estructura institucional es crucial —no solo un requisito—, ya que permite la participación de inversionistas institucionales (fondos de pensiones, aseguradoras) en la colocación. Esto aumenta significativamente la demanda y, por ende, la posibilidad de una colocación exitosa a un costo competitivo.
5. Lo que Requiere Emitir: Condiciones de Acceso
La pregunta práctica que sigue a cualquier presentación de este modelo es: ¿qué necesita mi empresa para estructurar un instrumento similar?
El primero es la calidad del activo. Un fideicomiso de oferta pública se sostiene sobre los flujos de efectivo que genera el activo subyacente. Para que estos flujos sean creíbles ante los inversionistas y ante los organismos de calificación, se requiere un historial de arrendamientos estable, contratos con plazos razonables, niveles de ocupación verificables y una localización que justifique la demanda futura. Activos con vacancia estructural alta, arrendatarios de dudosa capacidad de pago o ubicaciones sin perspectiva de crecimiento comercial no ofrecen la previsibilidad que el mercado de capitales requiere.
El segundo es la escala mínima. La estructuración de un fideicomiso de oferta pública implica costos fijos (honorarios fiduciarios, auditoría, calificación de riesgo, registro en la SIMV, colocación a través de la BVRD) que solo se justifican a partir de cierto volumen de emisión. Sin pretender establecer un umbral universal, el caso Multiplaza sugiere que montos por debajo de RD$1,000 millones harían que los costos de estructuración representen una proporción excesiva del capital recaudado. Empresas con activos de menor dimensión pueden considerar la agregación de múltiples propiedades en un solo vehículo, lo cual exige coordinación adicional pero no cambia la lógica del instrumento.
El tercero es la disposición para operar con transparencia. Los estados financieros del fideicomiso deben auditarse bajo NIIF por firmas de reconocido prestigio y publicarse periódicamente ante la SIMV. Las valoraciones de los activos deben realizarse con metodologías reconocidas y someterse a revisión independiente. Este requerimiento no debe interpretarse como un costo regulatorio pasivo, sino como lo que es: un generador activo de valor.
Mensah et al. (2025), en un estudio sobre empresas cotizadas en la Bolsa de Frankfurt, encuentran que la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) —al mejorar la comparabilidad y claridad de los reportes financieros— se asocia significativamente con mayor acceso a los mercados de capitales y con mejor desempeño en crecimiento de activos. La adopción de estándares NIIF por parte de una empresa en su proceso de emisión trasciende el mero cumplimiento regulatorio. Al hacerlo, la compañía no solo optimiza la calidad de la información que proyecta al mercado, sino que también disminuye la prima de riesgo que los inversionistas aplicarían ante una menor transparencia.
El cuarto componente tiene una dimensión de gobernanza que frecuentemente se subestima. Jensen y Meckling (1976) desarrollaron la teoría de los costos de agencia como el marco explicativo de por qué los contratos de gobierno corporativo son esenciales en organizaciones con múltiples partes cuyos intereses pueden divergir. En el contexto del fideicomiso, el auditor externo independiente, el calificador de riesgo, la fiduciaria regulada y el custodio centralizado forman un sistema de contrapesos que reduce los costos de agencia entre el fideicomitente y los inversionistas. Esta condición no es negociable, ya que este sistema es lo que permite que el mercado establezca un precio justo para el instrumento. Sin él, el mercado no podría verificar de forma independiente la calidad de los flujos subyacentes y, por lo tanto, exigiría una prima de riesgo que reduciría la rentabilidad de la emisión para ambas partes.
El quinto componente, que con frecuencia se subestima, es el diseño del contrato de administración. El fideicomitente puede —y debe, si quiere preservar el valor estratégico de la operación— negociar las condiciones bajo las cuales continuará administrando los activos una vez transferidos al fideicomiso. Honorarios de administración, criterios para decisiones de inversión en los activos, condiciones de renovación de contratos con arrendatarios clave y mecanismos de resolución de conflictos entre las partes son todos términos que deben estructurarse con cuidado antes de la constitución del fideicomiso. El caso Multiplaza muestra que esta negociación es posible y que sus resultados pueden preservar una influencia operativa real sobre los activos.
6. El Mercado Dominicano como Plataforma
El mercado de valores de la República Dominicana ha crecido en profundidad y en sofisticación durante la última década. La Bolsa de Valores de la República Dominicana, CEVALDOM como custodio centralizado, y la SIMV como regulador han construido una infraestructura que, si bien aún joven en comparación con mercados de mayor desarrollo, ofrece las condiciones básicas para la emisión y negociación de instrumentos como el que aquí se analiza.
Un factor especialmente relevante para el emisor es la demanda institucional. Chan-Lau (2004), en un análisis del Fondo Monetario Internacional sobre los fondos de pensiones y los mercados emergentes, señala que el desarrollo de mercados de valores respaldados por activos podría proporcionar a los fondos de pensiones de economías emergentes los instrumentos de largo plazo que sus compromisos de pasivo demandan, dado que en ausencia de esa oferta los fondos tienden a concentrar sus carteras en títulos del gobierno, limitando la diversificación y comprimiendo el rendimiento ajustado al riesgo. Los fondos de pensiones dominicanos —administrados bajo la supervisión de la Superintendencia de Pensiones— enfrentan exactamente esta restricción: gestionan un volumen creciente de recursos pero disponen de una oferta escasa de instrumentos elegibles denominados en pesos a plazos largos. Los fideicomisos de oferta pública aprobados por la SIMV califican como activos elegibles para esas carteras, lo que significa que un emisor que estructure correctamente su instrumento accede automáticamente a esa demanda institucional insatisfecha.
Raddatz y Schmukler (2008), en un documento de investigación del Banco Mundial, examinan la relación entre el crecimiento de los fondos de pensiones y el desarrollo de los mercados de capitales en países en desarrollo. Sus hallazgos apuntan a que esa relación es bidireccional y potencialmente reforzante: fondos con más activos bajo gestión generan demanda de instrumentos más sofisticados, y la emisión de esos instrumentos retroalimenta la profundización del mercado. La República Dominicana se encuentra en ese punto de inflexión donde la demanda institucional existe y está creciendo, pero la oferta de instrumentos locales de largo plazo es todavía escasa. La escasez de oferta es, paradójicamente, una ventaja para el emisor bien estructurado.
La exención fiscal establecida por el artículo 47 de la Ley No. 189-11 (2011) añade un elemento de atractivo para esa base de demanda. El patrimonio fideicomitido está exento del pago de impuestos sobre bienes de capital, contribuciones y tasas, lo que mejora el rendimiento neto que el fideicomiso puede distribuir sin incrementar el flujo bruto que los activos generan. Para el emisor, este beneficio fiscal facilita el éxito de la emisión al hacer el instrumento más competitivo para los inversionistas, lo cual es, en última instancia, lo que determina si la colocación se completa o no.
El caso Multiplaza tiene, adicionalmente, el valor de ser el primero de su clase en este segmento del mercado dominicano. Eso implica que los participantes posteriores —emisores, estructuradores, reguladores— tendrán un marco de referencia concreto. Los criterios de valoración, las expectativas de rendimiento, los formatos de divulgación y los términos habituales del contrato fiduciario ya han sido negociados, debatidos y aprobados una vez. El costo de estructuración para el segundo emisor será, en todos estos frentes, inferior al que asumió el primero.
7. Consideraciones Estratégicas para el Futuro Emisor
El análisis del caso Multiplaza permite extraer varios criterios prácticos para una empresa que evalúa esta vía de capitalización.
El momento del ciclo importa. Los activos inmobiliarios comerciales se valoran mediante modelos de flujo de caja descontado que son sensibles a las tasas de descuento del mercado. El Fideicomiso Multiplaza fue constituido en un momento en que la tasa de descuento aplicada a los activos era de 13.17%; al año siguiente, esa tasa había subido a 15.61%, lo que produjo un ajuste de valor razonable negativo de RD$1,411 millones. Esta dinámica ilustra un principio ampliamente documentado en finanzas de activos de largo plazo: la sensibilidad del precio de un activo de renta cuasi fija a la tasa de descuento es directamente proporcional a su duración. El emisor que transfiere sus activos en un momento de tasas elevadas asume un precio de transferencia más conservador, pero al mismo tiempo ese precio se convierte en el piso desde el cual los activos pueden recuperar valor cuando las tasas normalicen. La decisión de cuándo emitir no debe tomarse solo en función de las necesidades de caja de la empresa, sino en consideración del ciclo de tasas y de valoración inmobiliaria.
La transparencia en la valoración inicial protege al emisor. Si el precio de transferencia de los activos al fideicomiso se fija en el extremo superior del rango razonable de valoración, cualquier ajuste posterior afecta la confianza del mercado y puede comprometer la liquidez de los valores en el mercado secundario. Esa pérdida de confianza no daña directamente al fideicomitente, que ya recibió su capital, pero erosiona la reputación de la empresa como participante del mercado de capitales y puede encarecer o dificultar emisiones futuras. La valoración conservadora al inicio no es una concesión; es una inversión en credibilidad.
El contrato de administración debe negociarse como activo estratégico, no como formalidad. El honorario de administración que Grupo Ramos cobra al fideicomiso —RD$37.9 millones en 2024 con proyección de crecimiento— es un flujo recurrente que no desaparece tras la colocación. Más allá del monto, la continuidad operativa que garantiza ese contrato permite a la empresa mantener el conocimiento institucional, las relaciones con los arrendatarios y la capacidad de tomar decisiones sobre los activos que afectan su valor a largo plazo. Para empresas cuyo modelo de negocio depende de la escala y la integración vertical —como un operador de retail que es también administrador de los espacios donde opera—, esta continuidad no es opcional.
La calidad de los arrendatarios determina el valor del instrumento. En el caso Multiplaza, La Sirena opera como arrendatario ancla en ambas plazas, lo que garantiza flujo de visitas y sostiene la demanda del resto de los locales. Empresas que consideren emitir con activos donde ellas mismas son el arrendatario principal están en una posición similar: su propia solidez financiera y continuidad operativa se convierten en el principal argumento de valor para los inversionistas. Eso es, a la vez, una fortaleza y una responsabilidad que debe gestionarse con cuidado.
8. Conclusión
El Fideicomiso de Oferta Pública no es un producto financiero exclusivo para conglomerados. Es una herramienta de capitalización que cualquier empresa con activos inmobiliarios productivos, flujos arrendatarios verificables y disposición para operar con los estándares del mercado de valores puede, en principio, utilizar.
Lo que el caso Multiplaza FR No. 02 demuestra es que el mercado dominicano ya tiene la infraestructura, el marco legal y la demanda institucional para absorber este tipo de instrumento. Grupo Ramos convirtió RD$6,220 millones en activos inmóviles en capital fresco, conservó la administración de las plazas, mantuvo su posición como arrendatario ancla y diversificó sus fuentes de financiamiento más allá del crédito bancario. Eso no es el resultado de una coyuntura favorable ni de una negociación excepcional: es el resultado de una decisión estratégica de utilizar el mercado de capitales como lo que es, una plataforma de monetización de activos que el crédito bancario no puede replicar en escala, plazo ni flexibilidad.
La literatura académica valida esta lectura desde múltiples ángulos. Gorton y Metrick (2012) demuestran que los vehículos de securitización están diseñados estructuralmente para aislar el activo del riesgo del originador y distribuir el riesgo entre inversionistas diversificados; Bekaert y Harvey (2003) documentan que los mercados emergentes que amplían su oferta de instrumentos de capital profundizan su base de financiamiento corporativo y reducen su dependencia del crédito bancario; Chan-Lau (2004) y Raddatz y Schmukler (2008) identifican la demanda latente de instrumentos de largo plazo por parte de los fondos de pensiones de economías en desarrollo; y Mensah et al. (2025) muestran que la transparencia financiera bajo estándares NIIF se traduce directamente en mejor acceso al capital. Cada uno de estos hallazgos converge en la misma dirección: el fideicomiso de oferta pública, bien estructurado, crea valor para el emisor, para los inversionistas y para el desarrollo del mercado.
Para las empresas dominicanas que miran con distancia el mercado de valores, como si fuera un terreno reservado a los grandes o a los que ya cotizan, el mensaje del caso Multiplaza es más sencillo de lo que parece: si tienes activos que generan flujo, tienes la materia prima de un fideicomiso de oferta pública. Lo que resta es la decisión de estructurarlo.
Referencias
Bekaert, G., & Harvey, C. R. (2003). Emerging markets finance. Journal of Empirical Finance, 10(1-2), 3-56. https://doi.org/10.1016/S0927-5398(02)00054-3
Chan-Lau, J. A. (2004). Pension funds and emerging markets (IMF Working Paper WP/04/181). International Monetary Fund. https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2004/wp04181.pdf
Gorton, G., & Metrick, A. (2012). Securitization (NBER Working Paper No. 18611). National Bureau of Economic Research. https://www.nber.org/papers/w18611
Jensen, M. C., & Meckling, W. H. (1976). Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure. Journal of Financial Economics, 3(4), 305-360. https://doi.org/10.1016/0304-405X(76)90026-X
Ley No. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana. (2011, julio 16). Gaceta Oficial, No. 10622.
Mensah, L., Bein, M. A., & Arhinful, R. (2025). The impact of capital structure on business growth under IFRS adoption: Evidence from firms listed in the Frankfurt Stock Exchange. SAGE Open, 15(1). https://doi.org/10.1177/21582440251336533
Modigliani, F., & Miller, M. H. (1958). The cost of capital, corporation finance and the theory of investment. The American Economic Review, 48(3), 261-297.
National Association of Real Estate Investment Trusts [NAREIT]. (2024). What is a REIT (Real Estate Investment Trust)? https://www.reit.com/what-reit
Raddatz, C., & Schmukler, S. L. (2008). Pension funds and capital market development: How much bang for the buck? (Policy Research Working Paper No. 4787). World Bank. https://doi.org/10.1596/1813-9450-4787